Ruch w nieruchomościach

chat-dymki
11

Mimo droższych kredytów, rosnących cen robocizny, drożejących materiałów budowlanych oraz większej podaży mieszkań, pod względem atrakcyjności inwestycyjnej rynek nieruchomości – w najbliższych trzech, czterech latach – nie będzie miał godnego rywala. Będzie, co prawda trudniejszy, mniej będzie okazji, ale aprecjacja utrzyma się w granicach dwucyfrowych.

Choroba nadregulacji

W ostatnim komunikacie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, a więc organizacji obejmującej najszerszy segment tego rynku, podano, że mieszkań w Polsce nadal brakuje, co przy obecnym tempie podaży oznacza dalszy wzrost cen. I to w zasadzie wyjaśnia, dlaczego rynek nieruchomości będzie w najbliższych 3 – 5 lat najlepszą lokatą pieniędzy Polaków. Tym bardziej, że rynkowi „sprzyja” państwo. Nie ma w Polsce dziedziny gospodarki bardziej uregulowanej od nieruchomości. Regulacje utrudniają życie i zabierają czas, a czas to pieniądz. Wprawdzie rząd zapowiada rewolucję w budownictwie, jeśli nawet się ona ziści, praktyczna zmiana procedur potrwa, co najmniej pięć lat. I to tylko w przypadku programu minimum, który wymaga stworzenia jednoznacznych planów zagospodarowania przestrzennego; likwidacji zezwoleń na budowę i anachronicznej procedury odrolnienia; prywatyzacji gigantycznego sektora mieszkań i lokali znajdujących się w rękach państwa; zniesienia utrudnień w obrocie ziemią, zwłaszcza, gdy stronami transakcji są cudzoziemcy, czy demonopolizacji ksiąg wieczystych. Bez tego będzie tylko gorzej. Ludzi przybywa, a ziemi nie. Oznacza to dalszy wzrost cen i nie pomogą żadne programy taniego budownictwa, sponsorowane przed rząd preferencje kredytowe czy podatkowe. Ziemi nadającej się dla budownictwa jest za mało, jej przekwalifikowanie to proces żmudny, trwający latami, brakuje nie tylko planów zagospodarowania, ale i planistów i geodetów. Absurdalne jest ustawodawstwo ekologiczne oraz archeologiczne. To wszystko plus dominująca w administracji atmosfera nieżyczliwości i podejrzliwości hamuje podaż działek budowlanych, a ziemia to podstawowy surowiec budownictwa. Rosnące koszty robocizny i materiałów budowlanych to już tylko drobiazg dokładający się do litanii barier. Nie mówiąc, o katastrze, o potrzebie usprawnienia systemu obrotu nieruchomościami (system MLS), rozbudowie infrastruktury, likwidacji monopolu notarialnego i innych czynnikach wpływających na podaż gruntów. Widać więc, że od strony podażowej sytuację mamy nadal niewesołą.

Gorący pieniądz

A teraz popyt. Głównym czynnikiem wpływającym na aktywność rynku nieruchomości jest polityka monetarna: regulacje stóp i polityka kredytowa. Rosnące od ponad pół roku stopy bazowe banku centralnego wpływają na koszty kredytu hipotecznego, a że czasy kupowania nieruchomości za gotówkę powoli mijają, powinno dojść do ograniczenia popytu. Droższy kredyt to mniejsza aktywność na rynku, a więc niższe ceny. Zgoda, pod warunkiem, że wzrost oprocentowania jest znaczny, a tak jednak nie jest. Nadal można otrzymać kredyt hipoteczny w granicach 4-5 procent w walutach obcych, a kredyt złotówkowy w granicach 6,5 procent też nie jest czymś zbyt uciążliwym. Słowem: finansowanie hipoteczne jest nadal tanie. O tendencji do ekspansji kredytowej ze strony banków świadczy pojawienie się już na rynku kredytów pożyczek hipotecznych o stałym oprocentowaniu na 10 i więcej lat. Nie tylko w bankach, także w portfelach Polaków pieniądze zaczynają być coraz gorętsze. Tym bardziej, że Polacy wciąż więcej oszczędzają niż pożyczają. Czynnikami mobilizującymi do kupowania nieruchomości jest, z jednej strony, postępujące załamanie się rynku papierów wartościowych, z drugiej zaś, nastroje inflacyjne. W ostatnich dwóch kwartałach cel inflacyjny został przekroczony i to aż o ok. 60 procent. Rośnie presja na płace budżetówki, a tym samym na deficyt finansów państwa. Wpłynie to na wzrost zainteresowania lokatami w nieruchomości. Pieniądz musi na siebie pracować. W funduszach inwestycyjnych ryzyko przekroczyło poziom masy krytycznej, o czym świadczy masowe zamykanie kont i kierowanie strumienia pieniędzy do banków, ale i tam zwrot na zainwestowanym kapitale nie dogania poziomu inflacji, dlatego ostatecznie pieniądz znajdzie się w nieruchomościach. Nieruchomości, o czym świadczy chociażby sytuacja na rynku amerykańskim, to nadal popularny schron przed inflacją.

Nie bez atu

Wbrew poczuciu zaściankowości, a może właśnie dzięki niemu, Polska jest krajem atrakcyjnym do życia, zwłaszcza dla miłośników countryside. Przy czym średnia cena ziemi w Polsce to 20 – 25 procent ceny w innych krajach Unii Europejskiej. To ogromny margines dla aprecjacji. Jeszcze 20 lat temu w Lizbonie działka w centrum miasta kosztowała ekwiwalent 50 tysięcy euro. Dzisiaj trzeba za nią zapłacić ponad milion. Jeszcze większa aprecjacja miała miejsce w Grecji, gdzie ceny ziemi rosły w ciągu ostatnich 20 lat mniej więcej 25 procent rocznie, zaraz po wejściu do unii przyrosty sięgały 100 procent rocznie. Lizbona to prawdziwa perła, Ateny też, choć mniej, ale i Kraków, Gdańsk, Kazimierz, Zakopane nie wypadły sroce spod ogona. Mamy też atuty, których innym brakuje. Chatka w Dublinie, w Toskanii, Bawarii, czy pod Paryżem kosztuje od miliona euro w górę, za te pieniądze można w Polsce mieć pałac. Ziemi mamy w bród, lasów, jezior i sielskiego spokoju wciąż więcej niż na Zachodzie. Jest smacznie, czysto, naturalnie i tanio. Koszty życia są w Polsce niższe, mniejsza jest konkurencja w biznesie, mniejsza opresyjność fiskusa i większa szara strefa. Wobec cudzoziemców jesteśmy nadal gościnni, a nawet mili, Polki mają opinię atrakcyjnych kobiet i dobrych żon. Nasila się także zjawisko powrotu z emigracji. Wartość funta brytyjskiego spadła w ciągu ostatnich 2 lat o ponad 30 procent. Spada cena euro. Niedługo może się przestać opłacać w Zjednoczonych Królestwie pracować. Największej repatriacji należy jednak oczekiwać ze Stanów Zjednoczonych, które po ośmiu latach rządów Busha straciły swój urok, tak komercyjny jak i estetyczny. Większość emigrujących wyjeżdżała z polski B i C, po kilku latach pobytu w krajach „pierwszej prędkości’ zapragną czegoś więcej, czegoś lepiej.

Konkluzja

Analitycy wieszczący spadek cen mieszkań na podstawie rosnącej liczby firm deweloperskich popełniają błąd. Większa konkurencja to wprawdzie niższe ceny, ale gros firm deweloperskich, to niewielkie przedsiębiorstwa zlokalizowane w najatrakcyjniejszych okolicach: Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław. Większość z nich jednak upadnie z powodu braku kapitału, gruntów i rosnących kosztów budowy. Spośród 247 tysięcy pozwoleń na budowę wydanych w 2007 roku, ok. 90 tysięcy nie zostanie z tego powodu zrealizowana. W sąsiedztwie mojego domu, największy deweloper kraju stawia niewielkie osiedle (60 domków) i mimo importu robotników aż z Tadżykistanu, od ponad roku nie może budowy zakończyć. Wysokie ceny w dużych ośrodkach miejskich wpływają na ceny na prowincji. Dom w Piotrkowie Trybunalskim kosztuje mniej niż niewielkie mieszkanie w Warszawie. Brytyjskie spółki inwestują w grunty budowlane w Trzebini (połowa drogi między Krakowem a Katowicami), przewidziane dla osób pracujących w Krakowie lub Katowicach. W ten sposób popyt na nieruchomości rozprzestrzenia się na cały kraj. Przykładem może być Łódź, gdzie w ciągu ostatnich dwóch lat aprecjacja nieruchomości przekroczyła 100 procent. To jeszcze nie koniec. W kolejce do boomu stoi Bydgoszcz, Toruń, Olsztyn, Białystok, Gorzów, Zielona Góra itd. Firm budowlanych w tych ośrodkach właściwie nie ma. Część deweloperów działających dziś w stolicy czy Trójmieście już zaczyna rozglądać się za gruntami w Kielcach, Toruniu i Bydgoszczy. Panuje co prawda chwilowy nastrój wyczekiwania na spadek cen, kiedy jednak rynek zorientuje się, że nie ma powodów do optymizmu, nawałnica inwestorów ruszy ze zdwojoną energią. Kiedy? Myślę, że najpóźniej jesienią 2008.

Jan M. Fijor
„” 2008-03-24

Udostępnij mądry artykuł!

Komentarze

  1. Chigaowski Marek pisze:

    „Największej repatriacji należy jednak oczekiwać ze Stanów Zjednoczonych, które po ośmiu latach rządów Busha straciły swój urok, tak komercyjny jak i estetyczny.”
    To prawda, ze na zarobek do USA z Polski nie oplaca sie przyjezdzac, jako iz jest za daleko, rowniez koszty podrozy, no i nie mozna pracowac legalnie, jak i stawki godzinne mniejsze. Ale z drugiej znow strony zycie w Zjednoczonej Europie dla Polaka tam pracujacego drozsze, jak sam Pan podkresla, wlacznie z zywnoscia, wynajmowaniem mieszkan, czy raczej pomieszczen na kupie razem, bo wynajecie mieszkania dwu czy trzy sypialniowego z kuchnia kosztuje drogo. A poza tym to sie pracuje Polakowi w Europie legalnie i liczy mu sie do emerytury.
    Ale czy oplacac sie bedzie Polakowi wracac do Polski, gdzie zycie tam jest drozsze niz w USA? Popularne sa tutaj chinskie restauracje samoobslugowe, gdzie jest duzy wachlarz najprzerozniejszych dan i to niezwykle smacznych poczawszy od roznych warzywnych salad, malzy, krewetek i innych morskich z sosami zimnymi do polewania owych, poprzez zupy, ryby, kalamari, zielone muszle, wolowine, kurczaki, rozne rodzaje ryzow, ryze smazone z krewetkami i warzywami (palce lizac), wieprzowina i desery. Jak raz sie wejdzie do takiej restauracji, to mozna sie samoobslugiwac bez konca, az do eksplozji zoladka, wlacznie z napojami. I wyobraz sobie Pan Panie Janie, ze to wszystko przy wejsciu za te marne 7 dolarow na osobe….
    Dlatego tez takie samoobslugowe restauracje chinskie i amerykanskie sa niezwykle atrakcyjne dla polonijnych pracownikow, a zwlaszcza tych wielkich facetow zatrudnionych w budownictwie. Obserwowalem ich jak zmieniali zuzyte taleze na nowe i obracali po te delicje po kilka razy (tez wina Busha), a kelnerki zmiataly stare talerze szybko i sprawnie.
    Od lat przyjezdza do naszej firmy znany lekarz weterynarii, chirurg specjalista, z poludnia Polski, ktory zadziwia zrecznoscia i znajomoscia zawodu nie tylko polonijnych lekarzy weterynarii, ale tez i tych amerykanskich, kupujac wiele maszyn medycznych w USA, jako ze sa niezwykle tanie ze wzgledu na relacje zlotowki do dolara. Nie znam realiow polskich, ale to on jest zawsze zdziwiony „o qurva” jak u was jest tanio”. Pakujac spore ilosci towaru do kontenterow poprzez zagraniczne firmy shippingowe i pomagajac mu w zalatwianiu formalnosci, to sie dowiedzialem, ze co sprytniejsi Polacy, zamiast narzekac i nadawac na „osmioletnie rzady Busha(jak dzieci)robia powazne zakupy w USA, a zwlaszcza zakupy drogich marek samochodow tutaj, przesylajac je do Polski, gdzie po oplaceniu cla i wszelakich dodatkow, wciaz sprzedaja te samochody ze sporym zyskiem – rzady Busha wychadza im wciaz na Wolnorynkowe Zdrowie.
    Jeszcze lepiej wychodza na takich tranzakcjach Rosjanie, bo tam ceny na samochody niewspolmniernie wyzsze, glownie na te superluxusowe.
    Wiec nie wiem Panie Janie, czemu Pan tak wspolczuje Hameryca za Busha, dzieki ktorej taniemu dolarowi eksport hamerykanskich, tanich towarow w pelnym galopie. Nie twierdze, ze pisze Pan zle o relacjach Europy vs. Polska, ale jednak powienien byc Pan bardziej objektywny jezeli chodzi a obecna Hameryke.
    Zapewne subprime narobilo sporo balagannu w realnosciowym businessie, ale nie wszedzie. I wyniklo to nie z naiwnego myslenia, ze „Bush, Krol tak nakazal”, jak Pan polskim czytelnikom sugeruje, ale z Politycznej Poprawnosci demokratycznego, amerykanskiego Kongresu, jak sam Pan wie. Ale rozumiem, ze panska niechec do Busha wynika z panskiej, chrzescijanskiej moralnosci nadstawiania drugiego policha,jak wrog uderzy w pierwszy. Rowniez z panskiej wrodzonej niecheci do Zydow. I niech mi Pan nie gada banialukow, ze Pan kocha Zydow,bo byl Pan w Izraelu. Wszakze sam Pan wie, ze zywy Zyd w Palestynie to martwy Zyd. Zywy Palestynczyk, czy Arab w Izraelu, to wciaz zywy przedmiot. Przepraszam, ale pisze pracujac i nie moge czytac calosci textu, wiec moge sie powtarzac Zyczac panu wszelakich i intratnych inwestycji realnosciowych w Polszczej i w Zjednoczonej Europie. Marek

  2. ZQW pisze:

    Panie Janie !
    Skąd ten optymizm jeżeli chodzi o rynek nieruchomości ? W Polsce jest już drożej niż w Niemczech , Austrii , nie mówiąc o Skandynawii i o naszych sąsiadach.
    Przeciętnego Polaka na emigracji odkładającego 100 funtów tygodniowo ( jak podaje ostatnio GW ) nie stać nawet na spłatę 6,5% odsetek od przeciętnego mieszkania , nie mówiąc nawet o racie kapitałowej. O cenach jakie Pan podawał , że są rzekomo w Unii ( milion euro za domek na prowincji ) nawet nie chce mi się pisać – wystarczy popatrzeć na strony ‚www.therightmove.co.uk’ lub ‚ http://www.immowelt.de‚ i zobaczyć ile kosztują tam domki lub mieszkania.
    Na całym świecie rynek reguluje ceny mieszkań i sprowadza je do mniej więcej takiego poziomu : – przeciętne mieszkanie to mniej więcej 100 przeciętnych pensji netto. ( Zresztą podobnie sprowadza ceny obiadów w przeciętnej restauracji – pensja netto starcza na 100 posiłków ). W Polsce ceny mieszkań przekroczyły już dawno ten rynkowy poziom , co wcale nie oznacza że muszą spadać – bo i nasze pensje szybko rosną , ale wysokie wzrosty się już nie powtórzą. Aby zakończyć temat dodam tylko , że ceny m.kw. mieszkania w dłuższej perspektywie rosną wolniej niż pensje ( gdyby było inaczej to ludzie wraz z bogaceniem się społeczeństw musieliby zmieniać mieszkania na … mniejsze ) , więc inwestycja w nieruchomości jest inwestycją … taką sobie.

  3. Stanisław pisze:

    Panie Marku Chicagowski, Jan Fijor bardzo mądrze napisał ,że „Największej repatriacji należy jednak oczekiwać ze Stanów Zjednoczonych, które po ośmiu latach rządów Busha straciły swój urok, tak komercyjny jak i estetyczny.” i nie ma w tym przesady.
    USA urok komercyjny straciły nie dla tedo , że płaci pan po $7 za jedzenie u Chińczyka , czy tez za $10 do oporu w innej jadłodajni, ale dla tego ,że zarobki wzrosły minimalnie a koszty zycia są duzo wyższe i trudno grosza z ciężkiej pracy zaoszczędzić, bo jak zaplaci pan ubezpieczenia na zdrowie, raty za dom, gas , elektrykę, paliwo , opłaty za mosty tunele i inne sprawy to zostaje się panu po te $ 7 dziennie na chińczyka i długi na kartach.
    Życie codzienne tez wzrosło, np. mleko i inne produkty.

    Zaoszczedzić ciężko a jak się zaoszczędzi to nie ma gdzie jechać za granicę bo wszędzie drogo ……. i za to też poniekąd należy podziękować Buszowi ( odzyskanemu alkoholikowi) prowadzonemu przez sekciarzy spod znaku neokonserwatystów starozakonnych.

    Urok estetyczny też minął bo niech da pan jeden przykład państwa gdzie nie jest wstydem przyznać się ,że jest się amerykaninem ( poza Polską i Izraelem) ?????

    Pozdrawiam Pana Jana po podróży do Wenezuelii.
    Moje wrażenia w 7 słowach : NA PEWNO TAM NIE WYEMIGRUJĘ NA STAROŚĆ !!!

    Pozdrawiam i gratuluję mądrego artykułu na temat nieruchomości.

  4. Chigaowski Marek pisze:

    Jan Fijor ma te zakusy do odwiedzania krajow rezimowych i im sie przymilania,a ktorzy sa otwartymi wrogami USA, tak jak Wenezuela, w ktorej sie Fijor dopatrzy urokow wolnosciowych, i chyba nie na zasadach logicznych przyczyny i skutku, ale na zasadzie bycia Contrarianem, czlowiekiem ktory sprzeciwia sie o pomawianie panstw o naturze Imperium Zla, takich jak Palestyna, jak Iran, jak Wenezuela, jak Ekwador i jak ortegowska Nicaragua…..
    Zapewne zycie w USA jak i na calym swiecie podrozalo ze wzledu na cene ropy, ale czy to to wina Busha, czy raczej nie wina demoktatycznego Senatu i Congresowi amerykanskiemu, a Fijor wali na Busha, tak jak kiedys nadawala radio Moskwa na Reagana, ktorego zacieklym krytykiem jest wciaz Pan Fijor rowniez.
    Wiec gdzie ten tatar ze zdrowej wolowiny, i gdzie ta kaszanka z nadpsutej krwi i ze jeczalej sloniny…?
    Palestyna uciemiezaona (moralnosc altruistycznego Fijora) Hameryka Dumna i Egoistyczna. Wenezuela moralnie i genialnie, sprytnie tez Altruistyczna, co sprzyja moralnosci Jana Fijora, jak w goralskich basniach. Zachety rezimowe Ekwadoru i Ortegi, ktorych wartosci Fijor ciagle broni. Wiec pytam sie ciagle z glupia frant, czy w wartosciach moralnych Fijora Konstytycja, czy Kant.
    Ps. trudno w tym waskim okienku kontrolowac co sie pisze, i mozna sie powtarzac. Nataniel

  5. Stanislaw pisze:

    Nic nie rozumiem !!! ?????
    Przecież to ja byłem w Wenezueli na dłuższych wakacjach a nie Jan Fijor …. to jedno.
    Drugie to to ,że zdanie Fijora na temat Wenezueli i Chaveza jest wyjatkowo krytyczne .
    Tak ,że nie wiem co ten pan Chicagowski pije… ale mogę się domyślić ,że jest to coć wyjatkowo mocnego.
    A może pije z brudnych szklanek ….?
    Jedno jest pewne .
    Wali w łeb !!!!!!!!!!

  6. Sławomir staszak pisze:

    Pan Fijor pisze rzetelnie, ale jeszcze rok temu 95% tzw. ekspertów medialnych twierdziło, że nieruchomości w Polsce bedą drożały, a na pewno nie bedą już taniały. Tylko wyjątkowo naiwny człowiek mógłby nabrać się na te bajki, tworzone przez ludzi mający interes w ich rozpowszechnianiu.

  7. Chicagowski Marek pisze:

    Nic nie rozumiem !!! ?????
    Przecież to ja byłem w Wenezueli na dłuższych wakacjach a nie Jan Fijor …. to jedno.
    Drugie to to ,że zdanie Fijora na temat Wenezueli i Chaveza jest wyjatkowo krytyczne .
    Tak ,że nie wiem co ten pan Chicagowski pije… ale mogę się domyślić ,że jest to coć wyjatkowo mocnego.
    A może pije z brudnych szklanek ….?
    Jedno jest pewne .
    Wali w łeb !!!!!!!!!

    Nie trzeba byc w Wenezueli, zeby ktytykowac Chaveza. I nie trzeba byc Stanislawem/fijorem, zeby bronic wolnosci slowa tam gdzie jego najmniej jak np. w Palestynie czy w Iranie. Pan Fijor pisze rzetelnie, a i owszem zgodnie z jego Pryncypialnymi przekoniami, ktore warte Ojca Hejno. I czy nieruchomosci beda tanialy czy drozaly to nie w/g pryncypiow pana Fijora, ale wedlug popytu i podazy. Gdbyby Pan Fijor przewidzial skutki przyczyny, to by sie nie ubiegal w sadach o jajmuzne odszkodowan za ziemie wschodniodziedziczne, chociaz ma prawo do tego, czyz niee. Marek
    Prognozy ekonomiczne i pragnienia Pana Fijora przewaznie, sie nie spelniaja. Jak Stanislaw wierzy tak szczerze w przepowiednie ekonomiczne Pana Fijora, to niech postawi na jego gieldowego kooonia. Wtedy sie Stanislaw przekona ile zainwestuje, a ile na fijoriowskich inwestycjach zarobi. Zapytaj sie Pan Panie Stanislawie ile Pan Fijor na wlasnych basniach zarobij, zainwestuj Pan w to samo, a siem Pan przekonasz. I nie chodzi tu o brudne szklanki, czy picie po goralsku z jednej w obiegu, ale o trzezwosc przewidywan.

  8. ac dc pisze:

    Stracił Pan kontakt z rzeczywistościa. Nie wiem czy Pan zauwazył ale ceny w Warszawie juz spadły o ok 10 % w porównaniu do zeszłego roku. W warszawie wiekszośc mieszkan przez ostatnie 3 lata była kupowana badz przez fundusze, badz przez osoby o b dobrej zdolnosci kredytowej jako inwestycja lub zamiana na wieksze. Mysli Pan ze teraz od tych osób to mieszkania beda odkupowac studenci.

  9. Jan M. Fijor pisze:

    Ja pisze o szansach zarobienia na nieruchomosciach, a nie o tendencji cenowej w Warszawie. Statystyczny spadek cen nie musi byc przeciwwskazaniem. Rynek nie jest bowiem ustabilizowany i dlatego jest jeszcze mnostwi okazji. Wystarczy sie rozgladnac. Powodzenia. JAN M Fijor

  10. Jan M Fijor pisze:

    Ja nigdzie nie twierdze, ze ceny nie spadna. Ja tylko staram sie zachecic do kupowania nieruchomosci, bo mozna na nich dobrze zarobic. Lepiej niz na wszystkim innym. TYm bardziej, ze jestsmy na krawedzi inflacji i trzeba uciekac od pieniadza papierowego.

    Uklony
    Jan M Fijor

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *