www.amazingvictory.com/2010/02/6-mitow-o-milionerach-jan-fijor-obala-je-po-kolei/

•Mit #1: bój się konkurencji (0:20)
•Mit #2: musisz być kimś wyjątkowym żeby osiągnąć sukces (1:10)
•Mit #3: musisz mieć szczęście (4:50)
•Mit #4: gdy już się dorobisz, otaczaj się luksusem (5:50)
•Mit #5: aby pomnożyć bogactwo, skup się na bogaceniu się (7:40)
•Mit #6: aby działać skutecznie, skup się na strategii (9:10)

•FAKT: ucz się od praktyków (10:00)

Sukcesów!
Michał Sobczyk

Dzień zero

Żona: Czy słyszałeś naszego Prezydenta Obamę w TV. Mówił o stymulantach dla drobnych groszorobów? To cos dla ciebie.
Tak słyszałem, ale mam wątpliwości. Po tym jak dwadzieścia lat temu nasz Gubernator chciał mój biznes stymulować, to musiałem chodzić do psychiatry.
Kazał mi napisać Plan Pięcioletni i się zobowiązać, że poprawię skład etniczny w naszym Stanie na następne stulecie.
Formularze zajmowały 50 stron. Cyrografy następne 20.
 
Żona: To co się martwisz? Ty też jesteś etniczna mniejszość. Jak mówisz to ja cię nie rozumiem. Jak piszesz to jeszcze gorzej. Ty przebrzydły mniejszościowcu!

Dzień zero+1

Telefon: Bzz…Bzz…Bzz… Słucham?
 
Sekretarka: Telefon do Pana, Panie Prezydencie.

  Sekretarka: Mówi że od Prezydenta.

  Sekretarka: Nie. Miasta.
Co chce? Ile?

Sekretarka: Nic. Nic o szmalu nie mówił.
Słucham.

Głos: W imieniu Stowarzyszenia Prezydentów Miast Amerykańskich i Prezydenta Naszego Miasta, chciałbym Pana Prezydenta zaprosić na koktajl, obiad i wykład ekonomiczny.
Za ile?

Glos: Darmowo.
Dlaczego?

Głos: Bo Prezydent naszego miasta stymuluje rozwój drobnego biznesu i chciałby wysłuchać opinie miejscowych groszorobów. Będzie także Profesor z Harvardu i będzie uczył jak robić profit (dochód).
Się zastanowię. A gdzie to będzie?

Głos: W Klubie Biznesmenów, Olimpium.

Głos: Nie u nas. W mieście. Kolo Kapitolu.
Nie myli się Pan, może koło Akropolu?

Głos: Nie. W naszym mieście, w bok od Broad Street. Parking darmowy.

Dzień Zero+2

Żona: Koktajl z prezydentem, czyli z Tobą, to ja mogę mieć codziennie.

Żona: Viagrę można kupić w aptece a jeszcze taniej przez Internet. Ja widziałam w telewizji że zaViagrę podobno ubezpieczenie zwraca. Potrzebę trzeba dobrze uzasadnić. Mogę notarialnie, jak trzeba.
Kochanie. Mylisz się. Chodzi o szmal, a nie o lekarstwo.

Żona: Jak ci zależy i jest nadzieja na stymulus to pójdę. Kiedy ten koktajl ?
Za tydzień.

Żona: Fajno, czyli OK. Wbije datę w mój iPhone.

Dzień zero + tydzień

Żona: Kochanie już późno. Zbliża się szósta. Musimy się zbierać.

Godzina siódma. Z parkingiem kłopot. Zaparkowałem blisko hydrantu. 50% szansy że mi samochód zakneblują. Może Prezydent miasta mnie wybroni od mandatu. Idę przecież na jago zaproszenie.
Profesor z Harvardu mówi i popiera przeźroczami, że wie jak zarabiać pieniądze, bo się dorobił, już jako student, zakładając „Komputerową Agencję Matrymonialną”.
Książkę o dobrym biznesie będzie rozdawać, za darmo, przy wyjściu.
Profesor mówi, że przedsiębiorca winien najpierw sobie wypłacać szmal a potem innym. Jak nie ma zarobku dla siebie, to znaczy, że taki człowiek powinien pracować na poczcie a nie zajmować się biznesem.

Żona: Dobrze gada, ale gdzie jest Prezydent Miasta, który nas zaprosił? Miał być i przynieść stymulusy.
Prezydent nie mógł przyjść, bo miał śmierć w rodzinie. Dostał za to zaocznie, plastykową tabliczkę z napisem: „Dla przyjaciela drobnego biznesu”.

Żona: Kochanie, wobec tego, czy możesz przynieść mi jeszcze jeden kieliszek wina?
Wino już wyszło. Nie ma go już w barze, nawet za własne pieniądze.

Wychodzimy.
Książkę wzięliśmy przy wyjściu. Tytuł książki: „Dochód nie jest czymś, jest wszystkim!” Filozoficznie. Muszę sobie to zapamiętać. Święta prawda.

Dzień Zero+ 2 Tygodnie

Telefon : Bzz…Bzz…Bzz…… Słucham?

Głos: Ja dzwonię z biura Prezydenta Miasta. Chciałbym aby nasz Konsultant Cię odwiedził i pomógł rozwiązać problemy jakie masz w prowadzeniu twojego biznesu. Kiedy może przyjść?
Kiedykolwiek. Dzisiaj albo wczoraj. Niech zadzwoni 10 minut przed wizytą. Jak będę w biurze to z nim pogadam. Ja nie planuje spotkań na długą metę, bo nie wiem jak długo będę żył.

Godzinę pózniej

Bzzz…. Bzzz , dzwonek do drzwi wejściowych.
Kto tam?

Konsultant: Ja od Prezydenta Miasta.
Niech wejdzie.
Wchodzi Konsultant w średnim wieku z grubym złotym łańcuchem na szyi.
Słucham?

Konsultant: Czy podobał Ci się wykład naszego Profesora z Harvardu o dochodach? Jakie masz uwagi?

Konsultant: zapiszę tutaj w notesie: „wina za mało”.
My możemy rozwinąć Twój interes. Powiększyć dochodowość.
Za ile?

Konsultant: Na początek $500 wpisowego. Później, od kontraktu.
A ja myślałem, ze to Wy, Miasto, macie pomagać finansowo drobnym przedsiębiorcom w ramach stymulusa o którym ciągle słyszę w telewizji.

Konsultant: My nie, Miasto. My pomagamy radą. Odplatanie. Oferujemy usługi doradcze 900 amerykańskim firmom.
Jak możecie mi pomóc?

Konsultant: Pomożemy Twojej firmie podnieść dochód .
A po co?

Konsultant: Po to abyś miał więcej pieniędzy.
Ja mam dosyć pieniędzy na drobne wydatki. Nie mogę wydać tych co mam. Żona mi pomaga a i tak ciągle ich przybywa, Nie możemy się wyrobić z wydawaniem. Jakbym miał kochankę to by szło szybciej, ale moja żona nie jest towarzyska. Taka egoistka.
Ponadto, ja nienawidzę podatków. Większy zarobek- większy podatek.
A tak z ciekawości, jak będziecie pomagać mojej firmie?

Konsultant: Przyślemy specjalistę, który będzie Twoim cieniem. Będzie za tobą chodzić i obserwować co robisz i czy Twoje czynności nie są zbędne.
Problem jest, że ja mało przychodzę, a jak jestem to mało chodzę. Jak mnie nie ma, to Specjalista nie będzie miał za kim chodzić. Na dodatek, czym rzadziej przychodzę tym więcej zarabiam. Chyba w firmie przeszkadzam. Wiem o tym, ale lubię przychodzić. Gdzieś rano wypada iść.

Konsultant: Pomożemy Ci podnieść Twój „credit rating” ( współczynnik zdolności kredytowej, używany przez banki przy udzielaniu pożyczki)
Ja nie mam „credit rating”.

Konsultant: A dlaczego nie masz „credit rating”?
Bo nigdy nie miałem pożyczki.

Konsultant: Nie lubisz pożyczać?
Pożyczki lubię, tylko oddawać nie lubię.. Teraz jest lepiej, bo się podobno zmieniło i oddawać nie trzeba.
Ponadto jak się ma wysoki kredyt ranking wtedy wszyscy wiedzą, że jestem bogaty. Niebezpiecznie. Mogą mnie obrabować, albo podąć do sądu, co jeszcze gorsze.

Konsultant: O co mogą cię podąć do sadu?
Np. o ksenofobie, że mam uprzedzenie w stosunku do białych ludzi ze złotymi łańcuchami na szyi.

Konsultant: My także możemy Ci obniżyć „credit rating”.
To się nie uda. Nie ma niższych współczynników niż zero.
Ja mam właśnie optymalne zero.

Konsultant: Jak Ci się to udało?
Nigdy nie pożyczałem pieniędzy.
Niech Pan powie swemu bosowi, że ja mogę być dla niego konsultantem, jak zrobić cos z niczego i obniżyć dochód. Na razie to Panu opowiem historię mego emigracyjnego życia.

Konsultant: Panie, ja już musze iść. Opowie mi Pan resztę później.
Niech Pan zostanie. Tak milo się z Panem konsultuje. Zajmie to chyba trochę, czasu. Niech Pan siada. Zrobię kawy, albo wyskoczymy na piwo.
Opowiem Panu co robiłem od 40- tu lat, dzień po dniu, rok po roku. Za darmo! Bez wpisowego.

Konsultant: Muszę iść. Mam inne zobowiązania konsultacyjne.
Czy się jeszcze kiedyś zobaczymy?

Konsultant: Nie przypuszczam
Do widzenia. Miło się z Panem konsultowało.

Tyle go widziałem. Miły człowiek, gdyby nie ten złoty łańcuch. Zapracowany. Mówił, że ma żonę i dzieci w Nowym Jorku. Mało ich widzi. Ciągle konsultuje w terenie.

Kiedy wychodził wyglądał na przygnębionego. Ciekaw jestem dlaczego? Przecież chciałem go nauczyć jak się robi biznes. Nie był widocznie zainteresowany. Chyba powinien pracować na poczcie.

Mimo iż winę za krach na amerykańskim rynku nieruchomości ponosi głównie  wadliwa polityka monetarna i kredytowa (niskie oprocentowanie, monopol pieniądza i brak standardu złota), krachu można by uniknąć, gdyby uczestnicy rynku nieruchomości przestrzegali zasad rządzących tym rynkiem od lat. Zwracam na to uwagę, gdyż podobne błędy popełniane są w innych krajach, w tym i w Polsce.

1.            Amerykanie nie wymyślili powiedzenia, że “na nieruchomościach nigdy nie można stracić”. Oni je tylko spopularyzowali. Powstało ono w osiemnastowiecznej Europie, kiedy w wyniku gwałtownego wzrostu gospodarczego wywołanego rozwojem kapitalizmu, ceny ziemi, a pośrednio nieruchomości, zaczęły systematycznie rosnąć. Mimo wojen, rewolucji i kryzysów gospodarczych, towarzyszących gospodarczemu rozwojowi świata, średni wzrost cen domów (i nieruchomości w ogóle) najpierw na rynkach europejskich, od połowy XIX stulecia w Stanach Zjednoczonych, a w drugiej połowie ubiegłego stulecia także w Azji przekroczył 6 procent rocznie, skutkiem czego ceny te podwajały się mniej więcej co 10 – 12 lat. Nieruchomości stały się nie tylko życiową koniecznością, ale i wehikułem inwestycyjnym, szansą, w którą lokowano nadmiar gotówki, w oczekiwaniu bezpiecznych i systematycznych zysków. Nawet w PRL, gdzie rynek był hamowany przez absurdalne przepisy, ceny mieszkań na wolnym rynku rosły w tempie 8-10 procent rocznie. Wzrost jest skutkiem fundamentalnego prawa rynku: przy stałej (lub malejącej) podaży gruntów i rosnącym popycie na mieszkania, wywołanym wzrostem ludności, ceny muszą rosnąć.

2.      Sytuacja uległa zmianie w ostatnich 20 – 30 latach, a pierwszym jej sygnałem było załamanie się światowego rynku nieruchomości w początkach lat 1970, wywołane manipulacjami stopami procentowymi, ktorych efektem był wzrost inflacji i nasilenie się cykli koniunkturalnych.   To nie kryzys energetyczny, lecz nadmiar pieniądza kredytowego i inflacja doprowadziły do sztucznego boomu, który w pewnym momencie wymknął się spod kontroli. W latach 1976 – 78 ceny nieruchomości w USA, Japonii, Wielkiej Brytanii, w Hongkongu, a nawet na wolnym rynku w Polsce (epoka Gierka budowana za kredyty, których zachód miał w bród) rosły w tempie dwucyfrowym. Potem był krach pierwszej połowy lat 1980., który odebrano jako naturalną konsekwencje okresu prosperity, albo cenę zimnej wojny. Mówiło się wprawdzie o inflacji, ale raczej podkreślając jej dobroczynny charakter. Kryzys dotknął całą gospodarkę, jednakże perturbacje na rynku nieruchomości były najsilniejsze, gdyż jest to tradycyjnie największy rynek kapitałowy. Charakterystyczne było to, że sygnał ostrzegawczy, jakim był pierwszy w warunkach pokojowych globalny spadek cen nieruchomości został zlekceważony. Zasada „nieograniczonego wzrostu” cen pozostała niezachwiana. Krach uznano za skutek istnienia „cykli koniunkturalnych”, czyli rzekomo przejaw naturalnej przypadłości kapitalizmu.

3.        Tymczasem  na rynku kredytowym, który jest fundamentem rynku nieruchomości muszą obowiązywać żelazne rygory, jak chodzi o kwalifikacje i zdolność kredytową, a także jakość oferowanego „zastawu”. Najważniejszy z nich to wysokość wkładu własnego kupującego, przyjmowana na poziomie 20 procent, bezpieczna zdolność spłaty, której wysokość nie powinna przekroczyć 35 – 38 procent zarobków brutto, a także cena domu (mieszkania) nie przekraczająca piętnastokrotnej ceny rocznego czynszu mieszkaniowego. Nie trzeba być ekspertem, aby zauważyć, że na większości rynków świata zasady te zostały pogwałcone. Banki wciąż pożyczają przy wkładzie własnym kupującego wynoszącym mniej niż dwadzieścia procent. Nierzadko, i to nawet w Polsce, gdzie rynek kredytów hipotecznych raczkuje, nie wymaga się wkładu własnego w ogóle.

4.      W Polsce roczny czynsz za mieszkanie waha się od 200 zł za metr kwadratowy rocznie (Grudziądz, Bytom, Kielce) do 600 zł za m. kw. w stolicy. Wartościom tym odpowiadać powinna cena kupna powierzchni mieszkaniowej od 3000 zł za m. kw. w rejonach mniej atrakcyjnych, do 9000 zł w Warszawie. Przy czym polski rynek wynajmu mieszkań jest rachityczny i w dużym stopniu zaniżony regulacjami utrudniającymi stosowanie wolnych cen wynajmu, a także istnieniem budownictwa komunalnego. Mimo tańszych czynszów częściej niż Amerykanie czy Japończycy rezygnujemy z wynajęcia na rzecz kupna nieruchomości.

5.       Co prawda, posiadacz nieruchomości, mimo iż płaci za jej kupno więcej niż wynosi czynsz (wynajęcie), ma okazję do zarobku wynikającego z jej aprecjacji. Ostatnie doświadczenia wskazują jednak, że aprecjacja jest tyleż prawdopodobna, co i deprecjacja. Co gorsze, najczęściej nie mamy wpływu na przebieg tych procesów, które są – niestety – sterowane przy pomocy mechanizmów politycznych (np. monopol polityki monetarnej). Rzadko też, w przeciwieństwie do Amerykanów czy Niemców, kalkulujemy opłacalność wynajmu vs. kupno nieruchomości na własność. A przecież wynajęcie mieszkania wartości miliona złotych nawet za 4000 zł miesięcznie może być znacznie bardziej opłacalne niż kupowanie go.

6.        Zdolność kredytowa dłużników amerykańskich i brytyjskich sięga dziś dna; średnia rata miesięczna kredytu mieszkaniowego w USA dochodzi do 50 procent dochodu, niewiele lepiej jest w Wielkiej Brytanii, Japonii i Niemczech. W Polsce wypłacalność dłużników też jest zagrożona, przekraczając bezpieczne kryterium (jedna trzecia zarobków miesięcznych) o 20 – 25 procent. Jesteśmy tutaj w nieco lepszej sytuacji, gdyż u nas nie ma jeszcze podatku od nieruchomości, który w rozwiniętych krajach Zachodu nierzadko sięga 2 procent wartości podatkowej (wynoszącej ok. 60 procent wartości rynkowej) nieruchomości, rocznie. Mniej płacimy za wywóz śmieci, wodę, kanalizację i inne świadczenia komunalne.

7.        Regułą jest, że w czasach taniego kredytu ceny rosną. Przy niższym oprocentowaniu zakwalifikowanie się do kredytu bywa także łatwiejsze, a przynajmniej tak nam się wydaje.       Równocześnie przyjęło się uważać, że pożyczanie pieniędzy na niższy procent – mimo wyższej jego wartości – jest korzystniejsze, bo koszt pożyczanego pieniądza spada. Tymczasem tani kredyt rodzi szereg zagrożeń, spośród których dwa są wyjątkowo  niebezpieczne.

8.        Luźna polityka kredytowa, a więc okres taniego kredytu trwa zwykle krótko. Po czym następuje „korekta”, której rezultatem jest wzrost oprocentowania kredytu, czyli spadek cen. Kupiliśmy mieszkanie w depresji oprocentowania, ale to oznacza szczyt cenowy. Gdybyśmy chcieli (albo raczej: musieli) je sprzedać w okresie wzrostu oprocentowania, cena będzie niższa. Spadek ceny może nam także uniemożliwić refinansowanie kredytu. Co więcej, wyższy wolumen kredytu wymaga wyższej spłaty kapitału pożyczki. Innymi słowy, przy niższej racie oznaczać to będzie wolniejszy – przynajmniej w okresie początkowych pięciu do dziesięciu lat – spadek wolumenu kredytu.

9.     Niejeden właściciel nieruchomości, którą wielkim wysiłkiem finansowym spłacał przez dziesięć lat – odkrywa, że z pół miliona, które pożyczył (nawet w okresie niskiego oprocentowania) pozostanie mu wciąż do spłacenia ponad 400 tysięcy. Kupując taniej mamy większą szansę spłacić kredyt przed terminem. W Stanach Zjednoczonych nie bez znaczenia jest także możliwość odliczenia sobie od dochodu do opodatkowania kosztów kredytu (odsetek). W Polsce taki przywilej jest możliwy w bardzo ograniczonym zakresie.

10.          Dlatego przebiegli inwestorzy interesują się nieruchomościami tylko wtedy, gdy kredyty są drogie, bo właśnie wtedy ceny domów spadają. Żaden rozsądny i przedsiębiorczy człowiek nie kupuje „majątku” w okresie prosperity. Odpowiedzialny inwestor wie, że na rynku obowiązuje fundamentalna zasada: kupuj gdy inni sprzedają, a sprzedawaj, gdy kupują. Nigdy odwrotnie! Peter Schiff, sławny amerykański finansista, ten który jako pierwszy (już w 2006 roku) oznajmił mediom, że nadchodzi wielki kryzys, od lat mieszka w wynajętym  domu, czekając na spadek cen nieruchomości do poziomu uzasadniającego ich kupno. W Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Japonii poziom ten jest co najmniej o połowę za wysoki.

Wnioski

Czy wobec tego w okresie boomu należy się powstrzymać od kupowania nieruchomości?

O ile nie mamy jakiejś palącej potrzeby – moim zdaniem tak. Sztucznie wywołany okres prosperity, zwłaszcza w warunkach manipulacji stopami procentowymi, może się gwałtownie skończyć. To właśnie miało miejsce w 2006 roku na rynku amerykańskim i później w Wielkiej Brytanii, Japonii czy Hongkongu. Coś podobnego, tyle że na mniejszą skalę, dzieje się w Polsce. W kręgu pośredników nazywa się to korektą cenową, ale naprawdę jest reakcją rynku na wzrost inflacji, która jest skutkiem manipulowania pieniądzem. Wprawdzie ludzi przybywa a ziemi nie, więc ceny mają nadal tendencję rosnąca, jednakże polityka banku centralnego prawidłowość tę okresowo zaburza. Ceny doprowadzone do poziomu kryzysowego muszą nieuchronnie zacząć spadać. Spadek ten jest lekarstwem na kryzys. I choć traktuje się go jak nieszczęście, bez obniżki cen nieruchomości rynek nigdy nie wyjdzie z zapaści. Po prostu, w którymś momencie stanie. Po czym poznać, że już nadszedł czas kupowania? O tym nie powie nam ani pośrednik, ani bankier. Nie wie tego nawet prezes FED, Bob Bernanke, który od ośmiu miesięcy trąbi zakończenie recesji, a kryzys jak był, tak jest. Prawdy nie dowiemy się też z wypowiedzi polityków, którzy raz, że jej nie znają, a dwa, mają skłonność do chciejstwa i lukrowania rzeczywistości. Mark Faber, amerykański finansista, który od lat potrafi trafnie przewidywać trendy rynkowe, uważa że „od odkrycia właściwego momentu kupowania i sprzedawania zależy rentowność inwestycji. Dlatego jest to wiedza dla wtajemniczonych.” Timing (czyli odkrycie własściwego momentu) nie jest łatwy, ale przecież możliwy. Wystarczy patrzeć na to co dzieje się na rynku pieniądza. Jeśli inflacja maleje, spada ogólny poziom cen, a także podaż pieniądza, a jednocześnie zaczyna drożeć kredyt – można kupować. Nie bez znaczenia są relacje między ceną domu a ceną czynszu.

Wszystkie dane do analizy można znaleźć na portalach banku centralnego. Ich analiza wymaga jednak dużej pracy i uwagi. Doradzam także lekturę książek ekonomicznych, których listę mozna znaleźć na www.fijor.com.

Owocnych inwestycji!

Jan M Fijor

www.fijor.com

60 lat temu na Manhattanie

Jak zwykle zaczęło się od przypadku.

Ogólnie szanowany biznesmen nowojorski, Frank McNamarra, zaprosił na lunch do równie „ogólnie szanowanej” restauracji na Dolnym Manhattanie swoich partnerów w interesach. Zjedli, wypili, a kiedy przyszło do płacenia rachunku – McNamarra z przerażeniem stwierdził, że zapomniał portfela i nie ma czym za lunch zapłacić. Na szczęście poratowała go…niepracująca żona. Wracając z restauracji, zawstydzony całym epizodem, postanowił coś z tym fantem zrobić.

Takie – mniej więcej – były okoliczności postania w 1950 roku pierwszej karty kredytowej: „Diners Club” czyli „Klub Obiadowiczów”. Za nią potoczyła się cała lawina: Mastercard (największa), Visa (najbardziej znana), American Express (najłatwiej ją otrzymać), Discovery (pierwsza, która zaczęła użytkownikom zwracać część wydatków poczynionych przy użyciu karty) i setki innych. Bowiem z czasem każda szanująca się firma, sieć sklepowa, stacji paliwowych, a nawet fundacja dobroczynna wypuszczały własną kartę płatniczą lub kredytową. A wszystko po to, by konsumentom ułatwić kupowanie, czyli samemu zarobić.

Nie ma tego dobrego, co by na złe nie wyszło

Dzięki słabości natury ludzkiej, ignorancji i zręcznemu marketingowi, zmyślni bankierzy uczynili z karty kredytowej żyłę złota. Okazało się bowiem, że karta, która miała być narzędziem służącym do wygodnego (gotówka jest uciążliwa i można ją zgubić) płacenia za towary i usługi, stała się źródłem łatwego kredytu i atrybutem współczesnego stylu życia. Dość powiedzieć, że to do rozmiarów kart kredytowych dopasowano standardowy rozmiar dowodów osobistych, praw jazdy, magnetycznych kluczy czy innych plastykowych identyfikatorów, a nawet licencji zawodowych a nie odwrotnie. Karta stała się synonimem nowoczesności na co dzień.

Tymczasem tylko samobójcy zaciągają kredyt poprzez kartę kredytową. Taki kredyt jest bardzo kosztowny i wynosi przeważnie od 20 do 50 proc. w skali rocznej. Do tego, wysokość spłaty (raty) minimalnej dobrana jest przeważnie tak, abyśmy nigdy swego długu nie spłacili.  Osoba, która zadłużyła swoją kartę na kwotę 25 tysięcy złotych, spłaca dozwolone minimum, ograniczając się w używaniu jej wyłącznie do bi9eżących zakupów benzyny, nigdy (sic!) nie spłaci swojego długu! Osoba, która zadłużyła się na 2000 zł, używając karty tylko do zakupu pieczywa i płacąc wyłącznie „minimum miesięczne” będzie spłacać swój długu ponad 50 lat! Same procenty wyniosą w tym czasie aż…30 tys. złotych!

Jeszcze szkodliwsze i równie nieroztropne jest korzystanie z karty, by wyciągnąć z niej (pożyczyć) gotówkę. Primo, w takiej sytuacji odsetki liczone są od chwili zaciągnięcia kredytu; nie ma więc okresu karencji. Secundo, tylko wybrane bankomaty są wolne od opłat i nieliczne karty nie liczą nam „prowizji” za kredyt gotówkowy. Najgorzej jest zagranicą, gdzie chętnie po „gotówkę z karty”  sięgamy. Obok normalnych odsetek oraz opłat za korzystanie z bankomatu, pojawiają się tam koszty związane z wymianą walut. Zdarza się, że pożyczenie z bankomatu w RPA czy Ekwadorze ekwiwalentu 100 dolarów obciążone jest opłatami rzędu 10 – 15 dolarów, plus odsetki dochodzące nierzadko do 3 – 4 procent miesięcznie.

Uwaga:

Dlatego rozsądny, gospodarny i przezorny posiadacz karty kredytowej używa jej wyłącznie dla wygody, kupując za nią tylko za tyle, ile jest w stanie spłacić, co miesiąc. W całości! I ani grosza więcej! Kropka! Dla takiej osoby karta kredytowa jest narzędziem wygodnym i bezpiecznym, a wstrzemięźliwość w zakupach znakomitym doradcą!

Przebiegły plastik

Karty kredytowe została bardzo mądrze pomyślane.

Z pozoru kredyt na kartę kosztuje tylko dostawcę towaru lub usługi, czyli biznes, firmę, w której (za pomocą karty) robimy zakupy. Nie jest to jednak koszt wielki, od 1 do 3 procent wartości zakupów. I chociaż zakupy posiadacza karty regulowane są przez kartę natychmiast, płacący (czyli my) nie wyciąga z kieszeni ani grosza i to przez cały tzw. okres „łaski”, który wynosi od 24 godzin (American Express) do 55 dni (Master Card, Visa, Diners Club i karty firmowe). Przez ten czas konsument otrzymuje od banku (czyli od karty) de facto darmowy kredyt. Po upływie okresu karencji kredyt się jednak kończy. I wtedy posiadacz karty staje się zwykłym dłużnikiem, który jest zobowiązany spłacać raz w miesiącu przynajmniej minimum swego zadłużenia. Od kwoty 10000 zł wynosi ono do 100 do 200 złotych miesięcznie, a więc niewiele. Minimum przeważnie pokrywa odsetki od kredytu, rzadziej także kapitał. Przy czym niezapłacenie minimum grozi postępowaniem sądowym, jak za unikanie spłaty zobowiązań i wiąże się z szeregiem innych dotkliwych kar. Instytucja, która nam kartę wystawiła idzie wtedy na całość; zatrudnia adwokata, który kieruje sprawę do sądu; pojawiają się też znacznie wyżej oprocentowane odsetki karne i dodatkowe opłaty. Nie muszę dodawać, że wszystkie te koszty znajdą się na naszej karcie i to my będziemy je spłacać. Nic dziwnego, że w krajach, w których ustawodawstwo dopuszcza bankructwo osobiste, a w Polsce dopuszcza. powodem znakomitej większości procesów upadłościowych są właśnie długi na kartach…

Nożyczki

Każda karta ma swój limit, przeważnie od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jeśli płacimy na czas, limit jest ochoczo podnoszony, zwłaszcza gdy posiadacz karty rzetelnie i terminowo spłaca swoje długi. Coraz więcej instytucji chce mu wtedy podarować swoje karty. Portfel pęcznieje od kart, skrzynka pocztowa od wyciągów bankowych…

Tymczasem, modne skądinąd posiadanie kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu kart jest absurdem! Tym bardziej, że w Polsce, gdzie konkurencja na rynku kart kredytowych jest wciąż stosunkowo niewielka, za posiadanie karty (niemal każdej karty) trzeba płacić od kilkunastu do stu kilkudziesięciu złotych rocznie. Większa ilość kart, to także okazja do utonięcia w długach.

Dlatego, wszystkich tych, którzy mają więcej niż dwie karty (tę drugą awaryjnie, na wypadek, gdyby ta pierwsza nie zadziałała) gorąco namawiam: weźcie nożyczki, przetnijcie wszystkie inne karty i wrzućcie je do kosza. To nam wystarcza! Zdejmujemy przy okazji pętlę kredytową zaciskającą się na naszym budżecie.

Jeśli już decydujemy się na kartę kredytową, zadajmy sobie trudu i poszukajmy karty, która jest nisko (niżej niż inne) oprocentowana, nie wymaga opłat rocznych, posiada wydłużony okres karencji i zawiera w sobie komponentę lojalnościową. Jedna z moich dwóch kart premiuje zakupy na kartę bezpłatnymi biletami lotniczymi, druga udziela zniżki przy zakupach w niektórych sieciach handlowych. Konkurencja między kartami rośnie, stąd i rośnie liczba programów lojalnościowych.

Na ratunek

Oto program ratunkowy w przypadku, gdybyśmy wpadli w pułapkę i zadłużyli się po uszy. Przede wszystkim:

-         pod żadnym pozorem nie wyciągajmy gotówki z jednej karty, aby spłacić nią dług na innych kartach;

-         wstrzymajmy dalsze zadłużanie się;

-         przerzućmy długi z karty drogiej na tańszą, niżej oprocentowaną, wyrzucając przy okazji tę pierwszą;

-         spłacajmy więcej niż wynosi minimum;

-         spłacajmy na czas;

-         a najlepiej spłaćmy wszystko przy pomocy znacznie tańszej pożyczki hipotecznej!

Uwaga:

Karty kredytowe są modnym, lecz bardzo kosztownym gadgetem dla nowobogackich. Wybitny amerykański ekonomista, Murray N. Rothbard uważał, że  nieumiarkowane korzystanie z nich może być, i najczęściej jest, przyczyną kłopotów finansowych i pauperyzacji rodzin. I choć życie bez kredytu jest dziś trudne do wyobrażenia, naprawdę mądrzy (i bogaci) ludzie z kredytu „plastykowego” nie korzystają, pozostawiając radość z posiadania kart utracjuszom i bankrutom. Sami używają najczęściej kart płatniczych (debetowych), opartych nie na kredycie, lecz na własnych zasobach płacącego.

Jan M. Fijor

www.fijor.com

Stary sycylijski obyczaj nakazuje, by wystawiając dom na sprzedaż, zakopać w jego ogrodzie statuetkę św. Józefa, głową w dół. Ma to pomoc w szybkiej sprzedaży. Co jednak zrobić, kiedy wokół bloku nie ma ogrodu ani nawet trawnika, a mieszkanie sprzedać trzeba?
Zasada czterech sekund

Zanim wystawimy nieruchomość na sprzedaż, musimy sobie zdać sprawę z tego, że podobną do naszej decyzję podjęło, co najmniej, kilkanaście czy kilkadziesiąt innych osób. Mieszkania znajdujące się w sąsiedztwie naszego mogą być większe, tańsze a także ładniejsze, w myśl porzekadła, że “trawa w ogródku sąsiada jest bardziej zielona”. Taka sytuacja zmusza nas do znalezienia sposobu na pokonanie konkurencji. Polega to na należytym wyeksponowaniu sprzedawanego obiektu, co najczęściej sprowadza się do zrobieniu czegoś, czego inni nie zrobią, albo zrobią gorzej od nas.
Na największym w świecie, amerykańskim rynku nieruchomości obowiązuje „zasada czterech sekund” w czasie których kupujący wyrabia sobie opinię na temat oglądanego obiektu. Dlatego o tę pierwszą impresję trzeba należycie zadbać. Od niej zależeć może decyzja kupna. Dlatego, bez względu na to czy sprzedajemy dom, segment, czy mieszkanie w bloku:
- trawnik powinien być przystrzyżony;< BR> - szkło, śmieci, kawałki połamanych gałązek i brzydkie napisy usunięte;
- dobre wrażenie robią czyste, zadbane drzwi, z solidnym zamkiem i dzwonkiem;
- mieszkanie powinno być przed sprzedażą wymalowane!
- przedpokój, hol – powinny być należycie rozświetlone, sprawiając wrażenie pomieszczeń jasnych i ciepłych.

Takie przygotowania wprawdzie kosztują, ale opłacają się, gdyż od pierwszych oględzin wytwarzają w świadomości kupujących sympatyczny obraz. Nie bez znaczenia jest otoczenie osiedla: sąsiedztwo przedszkoli, szkół, lasu, placów zabaw, parków etc. Podobnie jak dojazd, środki transportu, centra handlowe, kościół itp. Trzeba to odpowiednio podkreślić. Pamiętajmy, że nawet najmądrzejsi ludzie podejmuje gros swoich życiowych decyzji w oparciu o emocje. Zanim sobie te emocje zracjonalizują nasze mieszkanie może być już sprzedane.
Kuchnia i łazienka sprzedają

Miejscem szczególnej troski jest kuchnia. A kuchnia, to centrum życia rodzinnego. Dlatego – zwłaszcza w czasie pokazu mieszkania – musi być ona jasna, czysta i pełna życia. Nie ma mowy o kipiących zupach, bałaganie, nie pozmywanych naczyniach, cieknącym zlewie czy poluzowanych kranach. Innym, równie newralgicznym miejscem, jest łazienka. W Stanach Zjednoczonych uważa się, że “kuchnia i łazienka sprzedają dom”. Jeśli wymiana kafelków czy wanny jest zbyt kosztowna czy pracochłonna, trzeba je przynajmniej dokładnie umyć, pomalować i udekorować.
Jednym z kluczowych problemów domu czy mieszkania są piwnice, garaże, pawlacze i inne schowki. Powinny być uprzątnięte, a zbyteczne przedmioty z nich usunięte, stwarzając wrażenie schludności i większej przestrzeni. Należy też wymienić pęknięte lub wadliwe kontakty, uchwyty okienne, karnisze, zawiasy czy zamki. Diabeł tkwi w szczegółach. Dbałość o detale jest przejawem należytej troski. Troska właściciela domu (mieszkania) przekłada się w świadomości strony kupującej na lepszy stan techniczny nieruchomości, a tym samym na jej wyższą jakość i wartość.
Przed wizytą potencjalnych kupujących dobrze jest mieszkanie wywietrzyć, a także dyskretnie i delikatnie “wyperfumować”. Zimą podkręcić kaloryfery, w upalne lato, włączyć wiatrak lub „klimę”, której obecność uatrakcyjnia naszą ofertę. Pies czy kot są przyjaciółmi człowieka, ale na czas pokazu domu czy mieszkania lepiej wyprowadzić je na dłuższy spacer. Doradzam wyłączenie radia, telewizora, a jeśli to niemożliwe, maksymalne ich ściszenie; unikajmy czynników, które rozpraszają uwagą.
Dom otwarty

Potencjalnemu kupującemu należy okazać szacunek, jednakże bez przesady. Nie proponować kawy, herbaty czy broń Boże, piwa, nie zapraszać do stołu, nie spoufalać się. Trzeba natomiast być gotowym do pokazania domu niemal w każdej chwili. W czasie pokazywania nie wyjaśniać powodu sprzedaży, nie opowiadać o sobie, nie zachwalać domu, czy tym bardziej, nie krytykować go. Najlepiej w ogóle nic nie mówić. Chyba, że nas kupujący o coś zapyta. W czasie pokazywania domu czy mieszkania, zarówno właściciel, jak i pośrednik powinni trzymać się od potencjalnych nabywców z daleka, najlepiej w ogóle wyjść z domu.
Skuteczną formą sprzedaży nieruchomości jest organizowanie tzw. domów otwartych. Agent, pośrednik czy inna osoba (w ostateczności niech to będzie sam właściciel) – najlepiej w weekend między 13.00 a 17.00 – udostępnia nieruchomość chętnym do jej obejrzenia. Mają wtedy czas, spokój, komfort, by bez nacisków przyjrzeć się oferowanemu “produktowi”. W Stanach Zjednoczonych ponad 45 proc. nieruchomości sprzedaje się poprzez instytucję “domów otwartych”!
W trakcie pokazów pod żadnym pozorem, nie wolno dyskutować warunków sprzedaży. A już absolutnie nie wolno się z kupującym spierać czy kłócić. Doradzam uprzednie przygotowanie kartki z wypisanymi danymi odnośnie: ceny, ilości i wielkości pomieszczeń, wieku domu, pobliskich szkół, środków transportu, kosztów ogrzewania, podatków, opłat czynszowych itp. Informacje te potencjalny nabywca powinien otrzymać w momencie wejścia do naszego domu (mieszkania). Nie koloryzować, nie kłamać – podać wszystko tak, jak jest naprawdę. Ludzie wolą zła prawdę niż nieprawdę!
Osładzanie oferty

W czasach słabszej koniunktury, droższego bądź trudniejszego kredytu, takich właśnie jak obecne, czynnikiem uatrakcyjniającym sprzedawane mieszkanie (dom) jest tzw. kreatywne finansowanie. Sprowadza się ono do obniżenia kosztów finansowania zakupu lub do ułatwienia dostępu kupującego do kredytu. Najpopularniejszą z technik jest finansowanie przez właściciela, stosowane zwłaszcza wtedy, gdy sprzedający ma nóż na gardle, a chętnych na jego nieruchomość brak. W najprostszej wersji polega to na udzieleniu przez sprzedającego (stronie kupującej) kredytu hipotecznego na rok, dwa, najczęściej jednak do momentu, gdy (dzięki obniżce stóp procentowych, wyższej wpłacie własnej albo podwyżce dochodów) poprawi się jego zdolność kredytowa i będzie mógł/mogła skorzystać z długoterminowego bankowego kredytu hipotecznego.
Innym popularnym zabiegiem jest wynajęcie mieszkania (domu) wraz z opcją jego kupna za z góry określoną cenę, w z góry określonym czasie. W czasie trwania opcji strona wynajmująca ma prawo (na ustalonych warunkach), ale nie musi, nieruchomość kupić. Zachętą do kupna jest zaliczenie w poczet ceny części (lub całości) płaconego w trakcie trwania opcji czynszu. Na rynkach znacznie od nas trudniejszych od naszego, amerykańskim, hiszpańskim i brytyjskim, coraz popularniejsze są serwisy „zamiany mieszkań”. Na największym forum internetowym poświęconym zamianom (Goswap.com) oferuje się już ponad 100 tys. nieruchomości z terenu całej Europy. Można mieć nadzieję, że podobna platforma pojawi się również w Polsce. Uczulam na to zwłaszcza agencje pośrednictwa.
Bądźmy gotowi

Bez względu na okoliczności i warunki sprzedaży, na każdą ewentualną ofertę należy reagować natychmiast, gdyż konkurencja ze strony innych sprzedających jest silna. Pamiętajmy też, że do aktu sprzedaży potrzebna jest wola i zgoda dwóch stron, dlatego bądźmy w swoich wymaganiach racjonalni. Jeśli przez dłuższy brak jest zainteresowania naszą ofertą, znaczyć to może, że jej cena jest wyższa od wartości.
Czas jest coraz droższy, a pieniądz coraz tańszy, dlatego mimo wszystko zachęcam do korzystania z profesjonalistów. Jeśli chcemy, aby agencja rzetelnie i energicznie zajęła się sprzedażą naszej nieruchomości, zaproponujmy wyższą prowizję. Mimo wszystko, to się z reguły opłaca: zawodowcy na swoją prowizję zarabiają. Przy wyborze agencji posłużmy się rekomendacją osób, do których mamy zaufanie, a gdy już agencję wybierzemy, podpiszmy z nią umowę na wyłączność. Tylko taka umowa gwarantuje odpowiedni serwis i silną motywację do działania. Jeśli po miesiącu uznamy, że jednak popełniliśmy błąd, możemy umowę agencyjną zerwać i poszukać odpowiedniejszej firmy.

A co ze św. Józefem? Oczywiście, należy go zakopać, jeśli nie w trawniku, to przynajmniej w doniczce. Przy zastosowaniu powyższych wskazań na pewno nam w sprzedaży pomoże.

Jan M. Fijor
„różne” 2009-05-21

Pozostawienie ksiąg wieczystych w rękach państwa, a ściślej sądownictwa sprawia, że są one aktualizowane powoli i z ogromnymi opóźnieniami, roją się od błędów, za które nikt tak naprawdę nie ponosi odpowiedzialności, zaś gwarancje przez nie udzielane są właściwie fikcją. Anachroniczna struktura systemu ksiąg wieczystych (i brak dostępu do nich stron w czasie transakcji przeniesienia tytułu własności lub wprowadzenia zapisu) umożliwia pospolite oszustwa, z wielokrotną sprzedażą tej samej nieruchomości kilku różnym stronom włącznie. Może się zdarzyć tak, że pan X sprzeda tego samego dnia prawo własności do swego lokalu kilku różnym osobom, inkasując od każdej z nich po kilkaset tysięcy. Spakuje kasę, wyjedzie z kraju na wyspy południowego Pacyfiku i jeśli kogoś na to stać, może go tam szukać. Gdyby nawet udało się dokonać ekstradycji, to przy istniejącym systemie wymiaru sprawiedliwości (a właściwie: systemie wymiaru kary), pan X. pójdzie na kilka lat do więzienia i to wszystko. To wprost cud, że tego typu „numery” zdarzają się tak rzadko. A przecież wprawny oszust może wyprowadzić w pole nie tylko indywidualnych amatorów od nieruchomości, lecz także ogromne banki. Kilkakrotne obciążanie tej samej hipoteki różnymi długami, których nie sposób aktualizować w czasie leży w zasięgu możliwości osobnika nawet niezbyt wprawnego. Hipoteka, która teoretycznie miała być zastawem kredytu stanie się bezwartościowym kawałkiem papieru.
System jest bezbronny. Metody zabezpieczenia się przed ewentualnymi oszustwami są dość chałupnicze i polegają głównie na apelach o wzajemną uczciwość, patrzeniu w oczy, czy ewentualnie ostrzeżeniach ze strony notariusza pod adresem strony sprzedającej o konsekwencjami zatajenia prawdy czy oszustwa. Innego sposobu nie ma – wyznaje doświadczony notariusz, dodając, że nic się nie zmieni do czasu dopuszczenia notariuszy do ksiąg wieczystych. Między nami mówiąc, to też jest półśrodek, gdyż z prawdziwą odpowiedzialnością za aktualność rejestru i gwarancją jego rzetelności i prawdziwości możemy mieć do czynienia tylko wtedy, gdy strona gwarantująca ponosić będzie osobiste konsekwencje finansowe swego ewentualnego niedbalstwa. Dopóki księgi wieczyste będą w rękach państwa, które gwarantuje rzetelność pieniędzmi swoich ofiar (podatników), dopóty o poprawie sytuacji nie ma mowy. A status quo jest następujące: nikt nie kontroluje zmian na tytule własności na bieżąco. Księgi wieczyste, które są rzekomo gwarancją aktualności stanu pranego tytułu własności (hipoteki) mają opóźnienia we wprowadzaniu nowych informacji (czyli aktualizacji) dochodzące niekiedy do roku. Jeśli nawet wyciąg z ksiąg wieczystych jest aktualny, nie trudno zażądać jednocześnie kilku wyciągów i psa z kulawą nogą to nie obejdzie. Podczas podpisu aktu notarialnego i zmiany właściciela nie ma przedstawiciela instytucji ksiąg wieczystych, a gdyby nawet był, to jak już powiedziałem: nie bierze prawie żadnej odpowiedzialności za to co się na tym tytule zmienia czy zmieniło. Ciarki przechodzą na samą myśl.
W Stanach Zjednoczonych, które dla młodej polskiej gospodarki powinny być wzorcem, podobny państwowy system rejestracji tytułu własności istniał od 1853 roku. W stanie Illinois, który osobiście dobrze znam nazywał się on „Torrence system” i był do połowy lat 1960. stanowym monopolistą. Wprawdzie państwo działa w Stanach Zjednoczonych znacznie sprawniej niż w Polsce, a wzajemny szacunek ludzi nie pozwala im na takie zaniedbania w pracy, nawet w administracji państwowej, jak u nas, to jednak Torrence był prowadzony niewiele lepiej niż nasze księgi wieczyste. Transakcje z zimy 1982 roku rejestrowane były wiosną 1985. Błędów było co prawda bardzo niewiele, ale opóźnienia sprawiały, że system służył dezinformacji, co powodowało wielu procesów o odszkodowania, za które płacił podatnik. Dopiero mniej więcej w połowie XX wieku ustawodawcy doszli do wniosku, że z wielu względów państwo, a tym bardziej reprezentujący je ludzie nie mają interesu w tym, żeby system działał sprawnie i był aktualny i dlatego został on niemal całkowicie sprywatyzowany. Podobny proces miał miejsce w krajach, takich jak: Kanada, Australia, Zjednoczone Królestwo, Północna Irlandia, Nowa Zelandia, Chiny, Korea Południowa, częściowo także Meksyki i część Zachodniej Europy. Do nas niestety nie dotarł, choć jak pisałem w poprzednim odcinku, w Polsce działa od ponad 7 lat amerykańska firma Stewart Title, czwarty co do wielkości ubezpieczyciel na tamtejszym rynku.
Dzięki prywatyzacji systemu rejestracji (i ubezpieczeń) tytułu własności, stał się nie tylko stuprocentowo aktualny, ale przede wszystkim bezpieczny, prosty w obsłudze i tani. Każda transakcja, a nawet zapytanie o stan tytułu są rejestrowane. Każdy z takich faktów musi być wyjaśniony. Wpis o zmianach na tytule własności – czy to w wyniku zmiany właściciela czy obciążenia hipoteki nowym kredytem lub niezapłaconym rachunkeim za naprawę dachu – odnotowywane są przez firmę ubezpieczeniową niemal w trybie natychmiastowym. Nie można zaciągnąć kredytu czy kupić mieszkania pod nieobecność pracownika firmy ubezpeiczeniowej, który zdarzenie rejestruje. Trudno się dziwić. Ubezpieczenie tytułu własności polega na tym, że ubezpieczyciel bierze na siebie gwarancję stuprocentowych, jakichkolwiek roszczeń wynikających z nieaktualnego wpisu. Ze względu na to, że między ubezpieczycielami istynieje silna konkurencja ubezpieczenie kosztuje niewiele. Jest to od 300 do 500 złotych przy nieruchomości o wartości ok. jednego miliona złotych. Porównajmy to z 2 procentami (20 tysięcy złotych) “haraczu” cywilno – prawnego plus opłata za założenie ksiąg wieczystych i mamy skalę nadużycia ze strony naszego państwa. System ubezpieczenia tytułu jest ponadto prosty, przejrzysty i ogólnie dostępny. Najwyższy czas, aby zaczął działać i u nas. Chyba, że nadal mamy żyć w warunkach peerelu bis, pełni pogardy ze strony urzędników i polityków.

Tytuł własności
Jan M. Fijor
„Kurier Finansowy” 2008-09-25

Monopol

Nikt chyba nie ma wątpliwości, że dla dobra stron:

- każda transakcja powinna być legalna;
- ktoś tę legalność powinien potwierdzić;
- najlepiej też, aby zrobił to w sposób prosty, jednoznaczny, tani i ogólnie dostępny;
- legalizacja powinna zostać udokumentowana i zarejestrowana;
- wreszcie, ktoś powinien wziąć za jej poprawność odpowiedzialność materialną.

Polscy ustawodawcy uznali w swojej ignorancji, że urzędem ds. legalizacji i notaryzacji powinien być wyłącznie notariusz. Dlaczego? Najprawdopodobniej posłużono się przykładem Niemiec, alb o jakiegoś kraju z obszaru Ameryki Środkowej. W każdym razie notariuszom udzielono przywileju wyłączności, skazując nas na kolejki, wysokie koszty i bałagan towarzyszący zwykle działalności, którą państwo chroni przed konkurencją – vide: Poczta Polska, polskie drogi, polskie koleje, ZUS etc.
Nie dość, że notariusz wywindowany został niemal do pozycji ustawodawcy, to na dodatek urząd jego obłożono uprawnieniami graniczącymi z nadużyciem. Takim absurdalnym nadużyciem jest przymusowa partycypacja notariusza w transakcji kupna/sprzedaży, polegająca na stosowaniu opłat proporcjonalnych do wartości transakcji. Jest nim też brak jasnych i adekwatnych wymagań co do odpowiedzialności materialnej za notaryzowane transakcje. A także przywilej regulowania podaży notariuszy na rynek, wzmacniający dodatkowo monopol tego zawodu i odbierający mu rynkowy charakter. Co prawda z czasem, pod wpływem oburzonej samowolą notarialną opinii publicznej, rząd Jarosława Kaczyńskiego wprowadził regulowane ceny usług notarialnych, niewiele to zmieniło. Uciążliwość i nieudolność monopolu notarialnego nie leży w cenach, lecz w odebraniu temu zawodowi charakteru rynkowego i nadaniu mu przywileju reglamentacji usług. To żadna różnica, czy cenę ustala monopolista notariusz, czy monopolista minister sprawiedliwości. W tym ostatnim przypadku, obniżając stawki notarialne wedle własnej oceny, minister doprowadził do wydłużenia czasu oczekiwania na notaryzowanie transakcji zakupu nieruchomości objętych kontrolą cen. W rezultacie notariusze chętniej zajmują się rejestracją spółek czy aktów prawnych przez nie wystawianych niż notaryzowaniem transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości.
Rządowa kontrola cen niczego nie poprawiła, wydłużając czas oczekiwania na notaryzowanie, czyniąc je w pewnych przypadkach nieopłacalnymi nawet dla notariuszy. Tymczasem rozsądna alternatywa leży w zasięgu ręki. Jest nią zniesienie monopolu notarialnego i wprowadzenie konkurencji rynkowej w zakresie legalizacji/rejestracji transakcji sprzedaży/kupna nieruchomości. I to wystarczy!

Jeden z wielu

W Stanach Zjednoczonych, gdzie rynek obrotu nieruchomościami jest największy i najsprawniejszy ktoś taki, jak notariusz – w polskim rozumieniu tego zawodu – nawet nie istnieje. Uwiarygodnieniem podpisu kosztuje 1 dolara, albo i nic, i dokonują go obywatele, którym takiego prawa udzielił sąd. Aby zostać notariuszem publicznym (notary public) wystarczy cieszyć się poważaniem innych obywateli, nie być karanym oraz złożyć przysięgę przed sędzią okręgowym. Nie trzeba być prawnikiem, ani nawet posiadać jakiegoś szczególnego wykształcenia.
W przypadkach bardziej skomplikowanych, jak choćby kupno nieruchomości, wiążące się z przygotowaniem aktu przekazania własności (albo uznaniem jego poprawności) zajmują się prawnicy, nikt jednak nie zakwestionuje aktu prawidłowo przygotowanego przez stronę sprzedającą, jeśli posłużyła się ona jednym z wielu tanich, ogólnie dostępnych programów komputerowych typu „zostań swoim adwokatem” czy „zrób akt sam”, bo równie dobrze można sporządzić akt samemu. O jego formie decydują strony transakcji, a nie ustawodawca. Ten ostatni wyszedł z założenia, że skoro ktoś kupuje dom i płaci za niego masę pieniędzy, to on/ona najlepiej zadba o to, by akt własności przekazujący mu/jej tytuł do nabywanej nieruchomości był poprawny i ważny. O to samo, w obawie przed oskarżeniem o oszustwo czy wyłudzenie, dba strona sprzedająca. Takie jest racjonalne podejście uczestników rynku.
Instytucjami biorącymi na siebie ryzyko gwarancji czystości tytułu własności nie są notariusze lecz konkurujące ze sobą liczne firmy ubezpieczeniowe. Nazywa się je „ubezpieczycielami tytułu własności” (title insurance company). One aktu nie przygotowują, wychodzą bowiem z założenia, że może to zrobić każdy, domagają się jedynie, aby zawierał on te informacje, za które same biorą materialną odpowiedzialność.

Gwarancja a odpowiedzialność

Ubezpieczyciel wraz ze stronami transakcji dba o jej stronę formalną, udzielając jednocześnie gwarancji pisemnej, w postaci polisy ubezpieczeniowej, zaświadczającej, że własność, którą właśnie nabyliśmy jest nasza i tylko nasza. W zamian za określoną opłatę (składka) gwarantuje w ten sposób pokrycie jakichkolwiek strat wynikłych z ewentualnego przeoczenia zapisów obciążających tytuł własności. Jeśli by – przykładowo – okazało się, że w kupionej przeze mnie willi pojawi się nagle ktoś, kto mi udowodni, że legalnie to ja posiadam tylko pół domu, drugie pół jest jego, wówczas koszty takiego roszczenia zostaną pokryte z mojej polisy ubezpieczenia tytułu własności, przez ubezpieczyciela.
Polski notariusz za jakość swojej pracy nie bierze pełnej i bezpośredniej odpowiedzialności materialnej. Gdyby taka, jak opisana powyżej sytuacja zdarzyła się w Krakowie czy Przasnyszu, odpowiedzialność za roszczenie spoczęłaby na stronach sporu, które z kolei mogą skarżyć notariusza o błąd w sztuce. Kancelaria ma obowiązek ubezpieczenia się na taką okoliczność. Problem w tym, że kwota tego ubezpieczenia jest nierealistycznie niska. W przypadku sporu, którego wartość jest stosunkowo niewielka, pół biedy, ale koszty ubezpieczeń od odpowiedzialności cywilnej są w Polsce tak horrendalnie wysokie (również z braku konkurencji między firmami ubezpieczeniowymi chroniony mi przez ustawodawcę), że rzadko którą kancelarię notarialną stać na ubezpieczenie się od odpowiedzialności przewyższającej 1 milion złotych. Przy obecnych cenach nieruchomości, zwłaszcza w segmencie komercyjnym, jest to niekiedy zaledwie kilkanaście lub nawet kilka procent wartości przedmiotu sporu. Kto ma pokryć resztę strat? – pozostaje pytaniem bez odpowiedzi.
Ustawodawca, który – przypominam – rabuje każdego z nas z 2 procent wartości kupowanej nieruchomości nie tylko nas za te pieniądze nie chroni, ale wręcz naraża na dużą stratę.

Jak to działa

Ubezpieczenie tytułu własności nie jest wcale kosztowne. Składkę ubezpieczenia płaci się jednorazowo w chwili transakcji, podczas której dochodzi do jakiejś zmiany na tytule własności. Może to być kupno, sprzedaż, darowizna albo dowolne, inne obciążenie hipoteki. W tym ostatnim przypadku właściciel płaci raczej symboliczną „opłatę manipulacyjną”.
Kosztami ubezpieczenia tytułu własności strony dzielą się zwyczajowo (ustawy na to nie ma) w następujący sposób: sprzedający płaci ok. ¾ składki, resztę pokrywa strona kupująca. W przypadku domu wartości ok. 300 tys. dolarów pełna składka wynosi od 750 do 900 dol., a więc ok. 0.3 procenta jego wartości. Wysokość składki uzależniona jest od wartości nieruchomości będącej przedmiotem obrotu, jednakże w przypadku domów droższych, powyżej 500 tys. dol., nie przekracza 0,2 proc. ich wartości.
Ponieważ między firmami ubezpieczeniowymi panuje konkurencja, opłaty są niskie, a ich wzrost nie dorównuje nawet tempu inflacji.
Ubezpieczenie tytułu własności, to praktycznie jedyny koszt przygotowania aktu. Jego rejestracja jest formalnością i kosztuje nie więcej niż 50 dolarów. Zakładając jednak, że do sporządzenia aktu wynajęliśmy adwokata, łącznie z jego honorarium (od 300 do 400 dol. za transakcję) cały wydatek nie przekracza 1/3 procenta wartości zbywanej nieruchomości.
W Polsce istnieje już firma ubezpieczająca tytuł własności (Stewart Title) problem w tym, że monopol notarialny utrudnia jej działanie. W interesie nas wszystkich, a także samych notariuszy powinien on zostać jak najszybciej zlikwidowany. Obniży to koszty legalizacji transakcji, jak również usprawni proces rejestracji, który w obecnych warunkach również jest zmonopolizowany przez sądy.

Alternatywa rynkowa
Jan M. Fijor
„Kurier Finansowy” 2008-08-06

Kasa na lodzie

Wprawdzie coraz większa ilość transakcji odbywa się dziś przy pomoc kredytu bankowego, Polacy wciąż chętnie posługują się gotówką. Kredyt jest skomplikowany, sporo kosztuje, trudno go uzyskać, a pojęcie lewarowania nie weszło nam jeszcze w krew. To kilka głównych przyczyn, dla których wielu z nas woli kupować nieruchomości za gotówkę niż na raty. Dotyczy to zwłaszcza parcel ziemskich, ale nie tylko.
O ile transakcja bankowa zabezpieczona jest autorytetem kredytodawcy, o tyle handel gotówkowy niesie ze sobą spore ryzyko. Oto typowa scena zakończenia transakcji gotówkowej kupna/sprzedaży nieruchomości w dużym polskim mieście. Pan notariusz wstaje, podaje stronom rękę, gratuluje, wręczając akty notarialne i mówi mniej więcej tak:

- A teraz udacie się państwo do banku, gdzie pan – tu pan/pani notariusz wskazuje na Kupującego – przekaże państwu resztę pieniędzy za zakupione mieszkanie. Strony udają się w kierunku banku i…
Załóżmy, że w drodze do banku pan Kupujący znika, nie płaci „reszty” i co wtedy? A no wtedy strona sprzedająca ma prawo domagać się automatycznej egzekucji z tzw. paragrafu 777, jeśli jednak – jak uczynił mój przyjaciel z Poznania – popełniła błąd i wydała stronie kupującej klucze do mieszkania, zanim doszło do podpisania aktu notarialnego, będzie się włóczyć po sądach latami, aby swoją własność odzyskać. Teoretycznie nigdy jej nie straciła, ale obowiązujący system jej takiej gwarancji nie dał. Pomimo iż państwo policzyło jej przy zamknięciu transakcji aż 2 procent wartości nieruchomości, niewiele mniej zażądał urząd notarialny, traci czas, nerwy i dodatkowe pieniądze. System, który nas wsadził na minę, pozostawia nas na lodzie.
Przykład jest skrajny, to prawda, ale czyż fałszywości twierdzenia nie weryfikuje się poprzez podanie jednego jedynego przypadku stojącego z nim w niezgodzie? Jeśli w prawie jest luka, natychmiast znajdą się chętni do jej wykorzystania. I znajdują się, aż dziw bierze, że tak rzadko.

Cudze chwalicie

Skoro jednak legalizacja transakcji jest tak kosztowna (jej koszt dochodzi niekiedy do 10 procent ceny nieruchomości), to może za te pieniądze należałoby ją zabezpieczyć tak, aby nie dochodziło nawet do sporadycznych oszustw. Zaprzyjaźniony notariusz zgodził się z moją oceną, uważa jednak, że nie ma o co kruszyć kopii. Wystarczy przecież, że notariusz nie wyda aktu kupna/sprzedaży do czasu wykonania przelewu czy wpłaty gotówkowej od kupującego i ryzyka nie ma. To prawda, ale nawet takie „ręczne” zabezpieczenie nie gwarantuje pewności. Przelew można sfingować, gotówka jest niewygodna, jedna ze stron może być w zmowie z notariuszem. To nie jest właściwa metoda zabezpieczenia, zwłaszcza, że nie gwarantuje jej prawo, lecz co najwyżej pomysłowość notariusza.
No, tak, twierdzą eksperci od obrotu nieruchomościami, na których opinii bazują politycy, przecież w podobny sposób postępuje się w innych krajach. Nie jest to jednak żaden argument. Na niedogodności prawa skarżą się przecież nie tylko Polacy, Niemcy, Szwedzi czy Francuzi też. Zwłaszcza, że gros rozwiązań prawnych dotyczących tak rejestracji, jak i legalizacji transakcji na rynku nieruchomości powstało w Europie w czasach, kiedy nie panowała tu jeszcze wolność gospodarcza, lecz dominował system feudalny, w którym górę brała siła, wpływy, stan urodzenia, a nie prawo, sprawiedliwość czy choćby wygoda maluczkich. Z powyższych względów wzorowanie się na rozwiązaniach prawnych z Niemiec czy Holandii także jest ryzykowne. Jeśli już mamy się na kimś wzorować, to wyłącznie na Stanach Zjednoczonych. Tam prawo rozwijało się równocześnie z rynkiem i wolnością gospodarczą i nie było obarczone ani wpływami monarchistycznymi, arystokratycznymi, ani politycznymi. Poza tym konstytucja amerykańska, jak żadna inna ustawa zasadnicza, daje gwarancje własności i zobowiązuje państwo do ich ochrony.
Ponieważ stosunkowo niewielu Polaków miało okazję przyjrzenia się transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości w Stanach Zjednoczonych pozwolę sobie zwrócić uwagę na jej zasadnicze fazy i fazy te opisać.
Transakcji gotówkowych jest tam co prawda niewiele, ich udział waha się od 5 – 8 procent, czyli znacznie mniej niż u nas. Jednakże ostatnio – zwłaszcza w sytuacjach kryzysowych, jak ostatnio – rośnie liczba transakcji, w których stroną finansującą nie jest uprzywilejowany i profesjonalny bank, lecz np. strona sprzedająca – prywatny właściciel nieruchomości. A takie transakcje odbywają się w sposób analogiczny do transakcji gotówkowych.

Remedium

Bez względu na rodzaj transakcji i sposób jej finansowania, wpłata gotówkowa – czy to na etapie wpłaty gwarantującej dobrą wolę kupującego (earnest money) czy pieniędzy stanowiących wpłatę własną (down payment) odbywa się za pośrednictwem konta neutralnego, zwanego także w Polsce „kontem escrow”. Jest to konto neutralne, na którym pieniądze nie należą do żadnej ze stron. Ich powiernikiem jest adwokat prowadzący transakcję. Zwykle jest to adwokat strony sprzedającej, bo jej jest do tych pieniędzy ‘bliżej”, jednakże escrow – za pośrednictwem banku, w którym konto jest otwarte – kontrolowane jest przez sąd. Nikomu, bez przedstawienia odpowiednich dokumentów transakcyjnych nie wolno wycofać pieniędzy z escrow. Bezprawne naruszenie escrow pociąga za sobą dotkliwe skutki prawne; bank mógłby otrzymać zakaz prowadzenia działalności, adwokat stracić prawo wykonywania zawodu, najgorsze jest jednak to, że zarówno bank, jak i adwokat musieliby wyrównać ewentualne straty stronom transakcji, dla której konto escrow jest gwarancją.

Uwaga:

W Stanach Zjednoczonych, w przeciwieństwie do archaicznej Europy, notariusza – w znaczeniu zawodowego prawnika, posiadającego odrębną licencję – właściwie nie ma. Notariusz publiczny jest w Ameryce osobą prywatną, która poddała się przysiędze na flagę i konstytucję, dzięki czemu otrzymała przywilej notaryzowania pewnych dokumentów. Ponieważ przywilej ten udzielany jest w sposób dość tolerancyjny, trudno aby taki notariusz legalizował transakcje, w których w grę wschodzą setki tysięcy czy miliony dolarów. Tym zajmują się inne instytucje, o czym napiszemy w kolejnym odcinku Ceny strachu.

Jest jeszcze jedna ważna różnica. Amerykański system bankowy wciąż operuje czekami. Czek jest niekiedy mniej wygodny od przelewu elektronicznego, ma jednak tę zaletę, że niesie z sobą opóźnienie w czasie między dokonywaną wpłatą a jej skutkiem finansowym. Innymi słowy, czek nabiera charakteru gotówki w momencie, gdy wiadomo, że ma pokrycie na koncie i jego właściciel nie dokonał wstrzymania wypłaty. W Polsce czeków praktycznie nie ma, dlatego potrzeba zabezpieczenia wpłaty gotówkowej stron jest nawet większa. Tym bardziej, że nic nie sto na przeszkodzie, aby zastosować metodę amerykańską. Konta escrow są u nas znane i niekiedy stosowane. Problem w tym, że z jakichś tajemniczych względów są one bardzo kosztowne w obsłudze i z tego powodu większość notariuszy z nich rezygnuje na rzecz tego, co opisaliśmy na wstępie. Nie udało mi się co prawda dociec przyczyn tej drożyzny – w Stanach Zjednoczonych jest to wydatek rzędu kilku dolarów w przeliczenie na transakcję – podejrzewam jednak, że jak to zwykle u nas, jest nią mieszanina ignorancji i arogancji. Notariuszom się nie chce, a bankom nie zależy.
Brak konta escrow to w całej transakcji kupna/sprzedaży drobiazg, stawia on jednak jakość procedury, jak i stosunek „systemu” do konsumenta pod znakiem zapytania. Może też być źródłem niepotrzebnych strat, bałaganu i niewygody. Takich zjawisk w obrocie nieruchomościami jest u nas dużo więcej.

Wsadzeni na minę
Jan M. Fijor
„Kurier Finansowy” 2008-06-11

Jeśli ma się pecha, bo akurat księgi wieczyste mają zaległości, albo poprzednia „pani sekretarka” nie miała dosyć skrupulatności, można kupić nieruchomość, która nie istnieje, albo sprzedać komuś nie swój dom.

Haracze i monopole

Tak, polski rynek nieruchomości, mimo całej swej opresyjności podatkowej, mimo zdominowania go przez setki regulacji, zakazów i nakazów ograniczających prawo własności na rzecz państwa jest jednym wielkim polem minowym. Aż dziw, że tak wielu udaje się przez nie przejść bez utraty członków. Inna sprawa, za co państwo bierze od każdego z nas haracz w wysokości 2 procent wartości nieruchomości. Za system, jaki stworzyło i którego tak skrzętnie chroni, powinno każdemu z nas płacić wysokie odszkodowania.
W poprzednim odcinku (Cena strachu I) poruszyliśmy problem opłat notarialnych, w tym taksy notarialnej, a zwłaszcza zmian w opłatach zaproponowanych przez poprzednią ekipę. Jednakże problemem polskiego rynku obrotu nieruchomościami nie są wysokie taksy notarialne, fiksowanie cen przez samorząd zawodowy notariuszy, czy nawet sztuczne utrudnienia przy licencjonowaniu nowych notariuszy, co jest najczęstszym powodem ataku na notariat, lecz sankcjonowany przez państwo monopol na obowiązkowe notaryzowanie transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości.
Zamiast ustalać maksymalną wysokość stawki notarialnej, czy zasady jej pobierania, rząd powinien wprowadzić wolną grę cenową. Tak jak kino czy teatr może w sposób nieskrępowany dyktować swoje ceny, tak i notariusz ma prawo żądać tyle, ile zechce. O ile jednak z kina – jeśli jest z byt drogie lub brudne – możemy zrezygnować, o tyle mamy obowiązek z usług notariusza korzystać pod rygorem nieważności transakcji. I to jest chore!
Istnieje szereg okoliczności, w których legalizacja dokumentu może być wystarczająco dobrze i pewnie dokonana przez kogoś innego, niż notariusz. Legalizacji mógłby dokonać adwokat, radca prawny, czy nawet zaufany członek rodziny, jednakże nie wolno mu tego zrobić, bo ustawodawca udzielił wyłączności notariuszom. Dlaczego akurat im? Nie wiadomo. Formalnie mówi się o ochronie fachowości, profesjonalizmie, gwarancjach i porządku. Życie uczy jednak, że niektórym notariuszom nie tylko do fachowości, ale także do uczciwości czy rzetelności wiele brakuje. Brałem udział w masowej sprzedaży kilkudziesięciu mieszkań od dewelopera. Wszystkie zostały notaryzowane tego samego dnia, przez jednego notariusza i wszystkie, zgodnie z założeniami monopolu notarialnego, to jest fachowo.
Rekordziści potrafią notaryzować do 100 aktów sprzedaży/kupna w ciągu pięciu godzin, bo rzadko które biuro notarialne czynne jest dużej. Czy na pewno można tu mówić o rzetelności i odpowiedzialności za to co się robi?

Konsekwencje

Podejrzewam, że jedynym prawdziwym powodem wspomnianego monopolu jest wygoda rządu, który – w zamian za udzielony przywilej wyłączności – ma rzetelnego i darmowego poborcę podatkowego. Nikt tego oficjalnie nie potwierdzi, ale policzmy: milion transakcji rocznie razy 2 procent (opłata cywilno –prawna) to ekwiwalent 20 tysięcy nieruchomości. Zakładając średnią wartość transakcji na poziomie ok. 200 tysięcy złotych, mamy 4 miliardy złotych, a więc ok. 20 procent całości wpływów z PIT. Gdyby doliczyć do tego podatki płacone przez notariuszy od taksy notarialnej, a także straty ponoszone z obu tytułów (taksa notarialna plus opłata cywilno-prawna) przez podatnika, a zwłaszcza zawyżone na skutek podatku ceny nieruchomości, można mówić o poważnym problemie gospodarczym. Wysokie opłaty to jednak nie wszystko, znacznie poważniejszymi konsekwencjami monopolu notarialnego jest:

a. niska jakość usług;
b. brak jasnej odpowiedzialności za wykonane usługi.

Bez względu na kryteria przyjmowania do zawodu, bez względu na poziom zawodowy i moralny, każdy monopol bez wyjątku obniża poziom wykonywanych obowiązków. Monopol prywatny, pod ochroną rządu, jest pod tym względem najgorszy. Brak konkurencji plus wytyczne samorządu zawodowego podnoszą koszt (cenę) usług notarialnych. Jakiekolwiek manipulacje cenowe, do czego zmierzał minister Ziobro niczego nie zmienią. Już dziś bywają dni i tygodnie, w czasie których nie ma szans na znalezienie wolnego terminu na akt notarialny. Mam na myśli akty związane z transakcją nabycia/sprzedaży nieruchomości, bo inne, związane z legalizacją dokumentów biznesowych, audytami etc. ograniczeniom cenowym nie podlegają, stąd chętniej są wykonywane. I trudno się notariuszom dziwić. Zresztą pieniądze z nieruchomości im nie uciekną. Wszak alternatywy nie ma. Każda transakcja na rynku nieruchomości musi zostać ustawowo „zalegalizowana” przez notariusza.
Teoretycznie mógłbym kupić działkę czy dom od Iksińskiego bez aktu notarialnego, znamy się, wierzę mu, są to w końcu moje pieniądze, lecz ustawodawca (w trosce o mój interes?) mi tego zakazał. Abym mógł transakcję zarejestrować muszę mieć akt notarialny! Przygotowaniem aktu zajmuje się notariusz. On (ona) go uwierzytelnia, rejestruje – słowem legalizuje. Ustawodawca udzielił notariuszom przywileju wyłączności, pozbawiając konsumentów wyboru. Pomijając zasadność takiego przywileju, chciałbym wskazać kilka alternatywnych usług prowadzących do legalizacji transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości – prościej, taniej, a przede wszystkim z zachowaniem konkurencji, bez której istnienia żadne racjonalne gospodarowanie nie ma sensu.

Jan M. Fijor
„Kurier Finansowy” 2008-04-14

Nie ma ochrony prawnej stron kontraktu, nie ma wolności zawierania kontraktu, nie ma nawet elementarnych gwarancji, za które państwo liczy potworny haracz. Gdyby Polacy okazali się tylko trochę mniej uczciwi, sądy byłyby sparaliżowane postępowaniami o zabór mienia będącego przedmiotem transakcji. Na utratę majątku narażeni są nie tylko sprzedający i kupujący, ale także pośrednicy, rzeczoznawcy a nawet notariusze. Najgorsze jest to, że właściwie nikt za taki stan rzeczy nie bierze odpowiedzialności, co więcej, nie wydaje się, aby ktokolwiek zdawał sobie z tego zagrożenia sprawę. Powodem tego bałaganu i demoralizacji jest głównie spuścizna z epoki prl, kiedy własność prywatna była złem koniecznym. Mentalność ta w dużym stopniu pozostała, gdyż system nie został na czas sprywatyzowany i nadal obrót odbywa się pod dyktando głównego „bohatera”, jakim jest nieudolne państwo.

Taksa notarialna
Nasz serialik rozpoczniemy od końca, czyli od procedury gwarantowania transakcji przez notariusza i taksy notarialnej, co wprawdzie nie jest sprawą najważniejszą, ujawnia jednak podstawowe mankamenty, o których napisałem we wstępie.
Tuż przed swoim odejściem, najprawdopodobniej w ramach pozyskiwania głosów w kampanii wyborczej, były minister sprawiedliwości Zbigniew Ziobro dokonał wolty w cenniku usług notarialnych, ograniczając górny pułap stawek, jakie notariusz ma prawo żądać od swego klienta. Była to reakcja na częste narzekania obywateli biorących udział w obrocie nieruchomościami. Ciekawe jest to, że minister nie zajął się całością opłat i nie obniżył np. znacznie bardziej dotkliwego, dwuprocentowego podatku od tzw. czynności cywilno – prawnych (powinno się to nazywać raczej bezczynnością cywilno-prawną) albo VAT, no ale wiadomo, bliższa koszula ciału. Władza z podatku łatwo nie rezygnuje.
Zmiany obowiązują od 27 października 2007 roku a ponieważ mają populistyczny charakter, utrzymają się najprawdopodobniej długo.
Efektem tej nowej regulacji (wprowadzonej rozporządzeniem ministra, z pominięciem nowelizacji ustawy) jest obniżenie opłaty notarialnej niekiedy o ok. 20 – 30 procent. Nowe stawki i procedury liczenia nie są wprawdzie całkiem jasne, ale każdy potencjalny kupujący przyjął je i działania ministra Ziobro z zadowoleniem. Jak wynika z narzuconych przez rząd tabel opłat, a opieram się na informacjach zawartych na internetowych witrynach bankowych, najwyższa taksa notarialna (opłata za sporządzenie aktu) może dziś wynieść 5000 zł., a jednocześnie za nieruchomość wartości 1 mln złotych akt notarialny kosztuje 5800 zł, przy wyższych wartościach za akt przeniesienia własności nieruchomości dochodzi 0,25 procenta . Tak to bywa z regulacjami i cennikami wprowadzanymi przez państwo bez przemyślenia, na chybcika i nie po to, by procedury usprawnić, lecz by sobie zaskarbić wdzięczność niezorientowanych obywateli. Nawet profesjonaliści, do jakich zaliczam banki, nie są w stanie należycie je zrozumieć. Świeżym przykładem takiego cennika jest procedura naliczania opłaty pocztowej za przesyłki listowe, inne niż płaski list.
W każdym razie, maksymalne honorarium, jakie notariusz może pobrać za transakcję (akt notarialny) w obrocie nieruchomościami między osobami prywatnymi, w takich jest najwięcej, przy zastosowaniu wszelkich możliwych tricków, luk i wyjątków, to nie więcej niż 10 tysięcy złotych. Porównując to z wysokością opłaty cywilno-prawnej taksa notarialna wygląda mizernie. Za nieruchomość wartości 1 mln złotych , co dzisiaj wcale nie jest ceną jakąś szczególnie wygórowaną, notariusz bierze „tylko” 5800 zł, państwo zaś, które nie tylko nie wykonało żadnej pracy, co więcej, stworzyło i sankcjonuje niebezpieczny system, w którym interes stron jest zagrożony, pobiera co najmniej 24400 zł, a więc ponad 4 razy więcej.
Napisałem: „tylko” nie dlatego, że żal mi notariuszy, bo akurat jest dokładnie odwrotnie, ale dlatego żeby pokazać jak jedno zło zastąpione zostało drugim. Obniżenie stawek doprowadziło do tego, że często nie opłaca się notariuszowi sporządzanie aktu notarialnego kupna/sprzedaży nieruchomości. Po co ma się męczyć „za grosze” z aktem, na którym zarobi znacznie mniej niż zarabia na umowach spółek i poświadczaniu innych dokumentów korporacyjnych. Czy trudno mu się dziwić? W rezultacie czas oczekiwania na akt w przypadku obrotu nieruchomościami wydłużył się o co najmniej 100 procent, zwłaszcza w większych ośrodkach gospodarczych, gdzie ilość transakcji w obrocie nieruchomościami jest największa, a jednocześnie nie brakuje klientów korporacyjnych.
Monopol notarialny chroniony ustawowo przez rząd zastąpiony został rządową, a więc również monopolistyczną regulacją cen. Jedno i drugie szkodzi rynkowi, bijąc po kieszeni wszystkie strony transakcji, nie dając im przy tym wyboru lepszej alternatywy. I właśnie to miałem na myśli pisząc, że jedno zło (monopol notarialny) zastąpione zostało drugim złem (regulacja cen). Notariusz musi mieć prawo pobierać za swe usługi tyle, ile jego dusza zapragnie, pod warunkiem, że konsument będzie miał wybór między różnymi, równoprawnymi formami notaryzowania dokumentów transakcyjnych. Mimo zmian wprowadzonych przez ministra Ziobrę takiego wyboru obywatel nadal nie posiada.

Jan M. Fijor
„Kurier finansowy” 2008-04-12