W Polsce można bez większego trudu kupić dom/mieszkanie/ziemię nie płacąc prowizji pośrednikowi, który dla nas pracował. Można przejąć dom/mieszkanie czy inną nieruchomość nie płacąc za nią nic, albo prawie nic. Potem można ją okupować bezkarnie przez kilka lat, nie ponosząc z tego tytułu żadnych poważniejszych konsekwencji. Można też jedno mieszkanie sprzedać kilku różnym nabywcom, od każdego inkasując ciężkie pieniądze i jeśli kupujący nie są wystarczająco sprytni i zamożni, można się za ich pieniądze nieźle urządzić na Bora Bora, albo jakiejś innej uroczej wysepce Południowego Pacyfiku, byle nie należała do któregoś z krajów Unii Europejskiej.
Jeśli ma się pecha, bo akurat księgi wieczyste mają zaległości, albo poprzednia „pani sekretarka” nie miała dosyć skrupulatności, można kupić nieruchomość, która nie istnieje, albo sprzedać komuś nie swój dom.
Haracze i monopole
Tak, polski rynek nieruchomości, mimo całej swej opresyjności podatkowej, mimo zdominowania go przez setki regulacji, zakazów i nakazów ograniczających prawo własności na rzecz państwa jest jednym wielkim polem minowym. Aż dziw, że tak wielu udaje się przez nie przejść bez utraty członków. Inna sprawa, za co państwo bierze od każdego z nas haracz w wysokości 2 procent wartości nieruchomości. Za system, jaki stworzyło i którego tak skrzętnie chroni, powinno każdemu z nas płacić wysokie odszkodowania.
W poprzednim odcinku (Cena strachu I) poruszyliśmy problem opłat notarialnych, w tym taksy notarialnej, a zwłaszcza zmian w opłatach zaproponowanych przez poprzednią ekipę. Jednakże problemem polskiego rynku obrotu nieruchomościami nie są wysokie taksy notarialne, fiksowanie cen przez samorząd zawodowy notariuszy, czy nawet sztuczne utrudnienia przy licencjonowaniu nowych notariuszy, co jest najczęstszym powodem ataku na notariat, lecz sankcjonowany przez państwo monopol na obowiązkowe notaryzowanie transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości.
Zamiast ustalać maksymalną wysokość stawki notarialnej, czy zasady jej pobierania, rząd powinien wprowadzić wolną grę cenową. Tak jak kino czy teatr może w sposób nieskrępowany dyktować swoje ceny, tak i notariusz ma prawo żądać tyle, ile zechce. O ile jednak z kina – jeśli jest z byt drogie lub brudne — możemy zrezygnować, o tyle mamy obowiązek z usług notariusza korzystać pod rygorem nieważności transakcji. I to jest chore!
Istnieje szereg okoliczności, w których legalizacja dokumentu może być wystarczająco dobrze i pewnie dokonana przez kogoś innego, niż notariusz. Legalizacji mógłby dokonać adwokat, radca prawny, czy nawet zaufany członek rodziny, jednakże nie wolno mu tego zrobić, bo ustawodawca udzielił wyłączności notariuszom. Dlaczego akurat im? Nie wiadomo. Formalnie mówi się o ochronie fachowości, profesjonalizmie, gwarancjach i porządku. Życie uczy jednak, że niektórym notariuszom nie tylko do fachowości, ale także do uczciwości czy rzetelności wiele brakuje. Brałem udział w masowej sprzedaży kilkudziesięciu mieszkań od dewelopera. Wszystkie zostały notaryzowane tego samego dnia, przez jednego notariusza i wszystkie, zgodnie z założeniami monopolu notarialnego, to jest fachowo.
Rekordziści potrafią notaryzować do 100 aktów sprzedaży/kupna w ciągu pięciu godzin, bo rzadko które biuro notarialne czynne jest dużej. Czy na pewno można tu mówić o rzetelności i odpowiedzialności za to co się robi?
Konsekwencje
Podejrzewam, że jedynym prawdziwym powodem wspomnianego monopolu jest wygoda rządu, który – w zamian za udzielony przywilej wyłączności – ma rzetelnego i darmowego poborcę podatkowego. Nikt tego oficjalnie nie potwierdzi, ale policzmy: milion transakcji rocznie razy 2 procent (opłata cywilno –prawna) to ekwiwalent 20 tysięcy nieruchomości. Zakładając średnią wartość transakcji na poziomie ok. 200 tysięcy złotych, mamy 4 miliardy złotych, a więc ok. 20 procent całości wpływów z PIT. Gdyby doliczyć do tego podatki płacone przez notariuszy od taksy notarialnej, a także straty ponoszone z obu tytułów (taksa notarialna plus opłata cywilno-prawna) przez podatnika, a zwłaszcza zawyżone na skutek podatku ceny nieruchomości, można mówić o poważnym problemie gospodarczym. Wysokie opłaty to jednak nie wszystko, znacznie poważniejszymi konsekwencjami monopolu notarialnego jest:
a. niska jakość usług;
b. brak jasnej odpowiedzialności za wykonane usługi.
Bez względu na kryteria przyjmowania do zawodu, bez względu na poziom zawodowy i moralny, każdy monopol bez wyjątku obniża poziom wykonywanych obowiązków. Monopol prywatny, pod ochroną rządu, jest pod tym względem najgorszy. Brak konkurencji plus wytyczne samorządu zawodowego podnoszą koszt (cenę) usług notarialnych. Jakiekolwiek manipulacje cenowe, do czego zmierzał minister Ziobro niczego nie zmienią. Już dziś bywają dni i tygodnie, w czasie których nie ma szans na znalezienie wolnego terminu na akt notarialny. Mam na myśli akty związane z transakcją nabycia/sprzedaży nieruchomości, bo inne, związane z legalizacją dokumentów biznesowych, audytami etc. ograniczeniom cenowym nie podlegają, stąd chętniej są wykonywane. I trudno się notariuszom dziwić. Zresztą pieniądze z nieruchomości im nie uciekną. Wszak alternatywy nie ma. Każda transakcja na rynku nieruchomości musi zostać ustawowo „zalegalizowana” przez notariusza.
Teoretycznie mógłbym kupić działkę czy dom od Iksińskiego bez aktu notarialnego, znamy się, wierzę mu, są to w końcu moje pieniądze, lecz ustawodawca (w trosce o mój interes?) mi tego zakazał. Abym mógł transakcję zarejestrować muszę mieć akt notarialny! Przygotowaniem aktu zajmuje się notariusz. On (ona) go uwierzytelnia, rejestruje – słowem legalizuje. Ustawodawca udzielił notariuszom przywileju wyłączności, pozbawiając konsumentów wyboru. Pomijając zasadność takiego przywileju, chciałbym wskazać kilka alternatywnych usług prowadzących do legalizacji transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości — prościej, taniej, a przede wszystkim z zachowaniem konkurencji, bez której istnienia żadne racjonalne gospodarowanie nie ma sensu.
Jan M. Fijor
„Kurier Finansowy” 2008-04-14
Swięte słowa, podobnie jest z przymusem posiadania przez firmę konta bankowego. Bo bank to też darmowy poborca i „straznik Teksasu”