Do rejestracji, a ściślej do legalizacji każdej transakcji na rynku nieruchomości, potrzebny jest akt notarialny. Bez niego kupno, sprzedaż, dzierżawa czy inne czynności prawne są nieważne. Taki obowiązek narzuca polskie prawo. Teoretycznie zostało ono pomyślane tak, aby zapewnić bezpieczeństwo obrotu na rynku nieruchomości, w praktyce jednak bywa różnie…
Kasa na lodzie
Wprawdzie coraz większa ilość transakcji odbywa się dziś przy pomoc kredytu bankowego, Polacy wciąż chętnie posługują się gotówką. Kredyt jest skomplikowany, sporo kosztuje, trudno go uzyskać, a pojęcie lewarowania nie weszło nam jeszcze w krew. To kilka głównych przyczyn, dla których wielu z nas woli kupować nieruchomości za gotówkę niż na raty. Dotyczy to zwłaszcza parcel ziemskich, ale nie tylko.
O ile transakcja bankowa zabezpieczona jest autorytetem kredytodawcy, o tyle handel gotówkowy niesie ze sobą spore ryzyko. Oto typowa scena zakończenia transakcji gotówkowej kupna/sprzedaży nieruchomości w dużym polskim mieście. Pan notariusz wstaje, podaje stronom rękę, gratuluje, wręczając akty notarialne i mówi mniej więcej tak:
- A teraz udacie się państwo do banku, gdzie pan — tu pan/pani notariusz wskazuje na Kupującego – przekaże państwu resztę pieniędzy za zakupione mieszkanie. Strony udają się w kierunku banku i…
Załóżmy, że w drodze do banku pan Kupujący znika, nie płaci „reszty” i co wtedy? A no wtedy strona sprzedająca ma prawo domagać się automatycznej egzekucji z tzw. paragrafu 777, jeśli jednak – jak uczynił mój przyjaciel z Poznania — popełniła błąd i wydała stronie kupującej klucze do mieszkania, zanim doszło do podpisania aktu notarialnego, będzie się włóczyć po sądach latami, aby swoją własność odzyskać. Teoretycznie nigdy jej nie straciła, ale obowiązujący system jej takiej gwarancji nie dał. Pomimo iż państwo policzyło jej przy zamknięciu transakcji aż 2 procent wartości nieruchomości, niewiele mniej zażądał urząd notarialny, traci czas, nerwy i dodatkowe pieniądze. System, który nas wsadził na minę, pozostawia nas na lodzie.
Przykład jest skrajny, to prawda, ale czyż fałszywości twierdzenia nie weryfikuje się poprzez podanie jednego jedynego przypadku stojącego z nim w niezgodzie? Jeśli w prawie jest luka, natychmiast znajdą się chętni do jej wykorzystania. I znajdują się, aż dziw bierze, że tak rzadko.
Cudze chwalicie
Skoro jednak legalizacja transakcji jest tak kosztowna (jej koszt dochodzi niekiedy do 10 procent ceny nieruchomości), to może za te pieniądze należałoby ją zabezpieczyć tak, aby nie dochodziło nawet do sporadycznych oszustw. Zaprzyjaźniony notariusz zgodził się z moją oceną, uważa jednak, że nie ma o co kruszyć kopii. Wystarczy przecież, że notariusz nie wyda aktu kupna/sprzedaży do czasu wykonania przelewu czy wpłaty gotówkowej od kupującego i ryzyka nie ma. To prawda, ale nawet takie „ręczne” zabezpieczenie nie gwarantuje pewności. Przelew można sfingować, gotówka jest niewygodna, jedna ze stron może być w zmowie z notariuszem. To nie jest właściwa metoda zabezpieczenia, zwłaszcza, że nie gwarantuje jej prawo, lecz co najwyżej pomysłowość notariusza.
No, tak, twierdzą eksperci od obrotu nieruchomościami, na których opinii bazują politycy, przecież w podobny sposób postępuje się w innych krajach. Nie jest to jednak żaden argument. Na niedogodności prawa skarżą się przecież nie tylko Polacy, Niemcy, Szwedzi czy Francuzi też. Zwłaszcza, że gros rozwiązań prawnych dotyczących tak rejestracji, jak i legalizacji transakcji na rynku nieruchomości powstało w Europie w czasach, kiedy nie panowała tu jeszcze wolność gospodarcza, lecz dominował system feudalny, w którym górę brała siła, wpływy, stan urodzenia, a nie prawo, sprawiedliwość czy choćby wygoda maluczkich. Z powyższych względów wzorowanie się na rozwiązaniach prawnych z Niemiec czy Holandii także jest ryzykowne. Jeśli już mamy się na kimś wzorować, to wyłącznie na Stanach Zjednoczonych. Tam prawo rozwijało się równocześnie z rynkiem i wolnością gospodarczą i nie było obarczone ani wpływami monarchistycznymi, arystokratycznymi, ani politycznymi. Poza tym konstytucja amerykańska, jak żadna inna ustawa zasadnicza, daje gwarancje własności i zobowiązuje państwo do ich ochrony.
Ponieważ stosunkowo niewielu Polaków miało okazję przyjrzenia się transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości w Stanach Zjednoczonych pozwolę sobie zwrócić uwagę na jej zasadnicze fazy i fazy te opisać.
Transakcji gotówkowych jest tam co prawda niewiele, ich udział waha się od 5 – 8 procent, czyli znacznie mniej niż u nas. Jednakże ostatnio – zwłaszcza w sytuacjach kryzysowych, jak ostatnio – rośnie liczba transakcji, w których stroną finansującą nie jest uprzywilejowany i profesjonalny bank, lecz np. strona sprzedająca – prywatny właściciel nieruchomości. A takie transakcje odbywają się w sposób analogiczny do transakcji gotówkowych.
Remedium
Bez względu na rodzaj transakcji i sposób jej finansowania, wpłata gotówkowa – czy to na etapie wpłaty gwarantującej dobrą wolę kupującego (earnest money) czy pieniędzy stanowiących wpłatę własną (down payment) odbywa się za pośrednictwem konta neutralnego, zwanego także w Polsce „kontem escrow”. Jest to konto neutralne, na którym pieniądze nie należą do żadnej ze stron. Ich powiernikiem jest adwokat prowadzący transakcję. Zwykle jest to adwokat strony sprzedającej, bo jej jest do tych pieniędzy ‘bliżej”, jednakże escrow – za pośrednictwem banku, w którym konto jest otwarte — kontrolowane jest przez sąd. Nikomu, bez przedstawienia odpowiednich dokumentów transakcyjnych nie wolno wycofać pieniędzy z escrow. Bezprawne naruszenie escrow pociąga za sobą dotkliwe skutki prawne; bank mógłby otrzymać zakaz prowadzenia działalności, adwokat stracić prawo wykonywania zawodu, najgorsze jest jednak to, że zarówno bank, jak i adwokat musieliby wyrównać ewentualne straty stronom transakcji, dla której konto escrow jest gwarancją.
Uwaga:
W Stanach Zjednoczonych, w przeciwieństwie do archaicznej Europy, notariusza – w znaczeniu zawodowego prawnika, posiadającego odrębną licencję — właściwie nie ma. Notariusz publiczny jest w Ameryce osobą prywatną, która poddała się przysiędze na flagę i konstytucję, dzięki czemu otrzymała przywilej notaryzowania pewnych dokumentów. Ponieważ przywilej ten udzielany jest w sposób dość tolerancyjny, trudno aby taki notariusz legalizował transakcje, w których w grę wschodzą setki tysięcy czy miliony dolarów. Tym zajmują się inne instytucje, o czym napiszemy w kolejnym odcinku Ceny strachu.
Jest jeszcze jedna ważna różnica. Amerykański system bankowy wciąż operuje czekami. Czek jest niekiedy mniej wygodny od przelewu elektronicznego, ma jednak tę zaletę, że niesie z sobą opóźnienie w czasie między dokonywaną wpłatą a jej skutkiem finansowym. Innymi słowy, czek nabiera charakteru gotówki w momencie, gdy wiadomo, że ma pokrycie na koncie i jego właściciel nie dokonał wstrzymania wypłaty. W Polsce czeków praktycznie nie ma, dlatego potrzeba zabezpieczenia wpłaty gotówkowej stron jest nawet większa. Tym bardziej, że nic nie sto na przeszkodzie, aby zastosować metodę amerykańską. Konta escrow są u nas znane i niekiedy stosowane. Problem w tym, że z jakichś tajemniczych względów są one bardzo kosztowne w obsłudze i z tego powodu większość notariuszy z nich rezygnuje na rzecz tego, co opisaliśmy na wstępie. Nie udało mi się co prawda dociec przyczyn tej drożyzny – w Stanach Zjednoczonych jest to wydatek rzędu kilku dolarów w przeliczenie na transakcję – podejrzewam jednak, że jak to zwykle u nas, jest nią mieszanina ignorancji i arogancji. Notariuszom się nie chce, a bankom nie zależy.
Brak konta escrow to w całej transakcji kupna/sprzedaży drobiazg, stawia on jednak jakość procedury, jak i stosunek „systemu” do konsumenta pod znakiem zapytania. Może też być źródłem niepotrzebnych strat, bałaganu i niewygody. Takich zjawisk w obrocie nieruchomościami jest u nas dużo więcej.
Wsadzeni na minę
Jan M. Fijor
„Kurier Finansowy” 2008-06-11
Ale przecież notariusze odpowiadają całym swoim majątkiem za błedy, a po drugie w akcjie jest zapis że akt staje się ważny w momencie otrzymania przelewu z banku czy bezpośrednio od kupującego. Więc jak to jest?
Ma pan racje, ale odpowiedzialnosc notariusza trzeba wywalczyc w sadzie (nie jest automatyczna), a poza tym, co z tego, że akt jest niewazny, skoro nieuczciwego „nabywce” trzeba eksmitowac latami, wydajac na to w sadzie mase pieniedzy. Ukłony Jan M Fijor