Istniejący w Polsce ustawowy monopol notarialny wraz z obowiązkiem notaryzowania (legalizowania) dokumentów transakcyjnych – w tym umów kupna/sprzedaży nieruchomości – naraża nas na kłopoty prawne, zbyteczne koszty, nie zapewniając przy tym niemal żadnej statutowej i automatycznej odpowiedzialności notariusza za ewentualnie wyrządzoną szkodę.
Monopol
Nikt chyba nie ma wątpliwości, że dla dobra stron:
– każda transakcja powinna być legalna;
– ktoś tę legalność powinien potwierdzić;
– najlepiej też, aby zrobił to w sposób prosty, jednoznaczny, tani i ogólnie dostępny;
– legalizacja powinna zostać udokumentowana i zarejestrowana;
– wreszcie, ktoś powinien wziąć za jej poprawność odpowiedzialność materialną.
Polscy ustawodawcy uznali w swojej ignorancji, że urzędem ds. legalizacji i notaryzacji powinien być wyłącznie notariusz. Dlaczego? Najprawdopodobniej posłużono się przykładem Niemiec, alb o jakiegoś kraju z obszaru Ameryki Środkowej. W każdym razie notariuszom udzielono przywileju wyłączności, skazując nas na kolejki, wysokie koszty i bałagan towarzyszący zwykle działalności, którą państwo chroni przed konkurencją – vide: Poczta Polska, polskie drogi, polskie koleje, ZUS etc.
Nie dość, że notariusz wywindowany został niemal do pozycji ustawodawcy, to na dodatek urząd jego obłożono uprawnieniami graniczącymi z nadużyciem. Takim absurdalnym nadużyciem jest przymusowa partycypacja notariusza w transakcji kupna/sprzedaży, polegająca na stosowaniu opłat proporcjonalnych do wartości transakcji. Jest nim też brak jasnych i adekwatnych wymagań co do odpowiedzialności materialnej za notaryzowane transakcje. A także przywilej regulowania podaży notariuszy na rynek, wzmacniający dodatkowo monopol tego zawodu i odbierający mu rynkowy charakter. Co prawda z czasem, pod wpływem oburzonej samowolą notarialną opinii publicznej, rząd Jarosława Kaczyńskiego wprowadził regulowane ceny usług notarialnych, niewiele to zmieniło. Uciążliwość i nieudolność monopolu notarialnego nie leży w cenach, lecz w odebraniu temu zawodowi charakteru rynkowego i nadaniu mu przywileju reglamentacji usług. To żadna różnica, czy cenę ustala monopolista notariusz, czy monopolista minister sprawiedliwości. W tym ostatnim przypadku, obniżając stawki notarialne wedle własnej oceny, minister doprowadził do wydłużenia czasu oczekiwania na notaryzowanie transakcji zakupu nieruchomości objętych kontrolą cen. W rezultacie notariusze chętniej zajmują się rejestracją spółek czy aktów prawnych przez nie wystawianych niż notaryzowaniem transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości.
Rządowa kontrola cen niczego nie poprawiła, wydłużając czas oczekiwania na notaryzowanie, czyniąc je w pewnych przypadkach nieopłacalnymi nawet dla notariuszy. Tymczasem rozsądna alternatywa leży w zasięgu ręki. Jest nią zniesienie monopolu notarialnego i wprowadzenie konkurencji rynkowej w zakresie legalizacji/rejestracji transakcji sprzedaży/kupna nieruchomości. I to wystarczy!
Jeden z wielu
W Stanach Zjednoczonych, gdzie rynek obrotu nieruchomościami jest największy i najsprawniejszy ktoś taki, jak notariusz – w polskim rozumieniu tego zawodu — nawet nie istnieje. Uwiarygodnieniem podpisu kosztuje 1 dolara, albo i nic, i dokonują go obywatele, którym takiego prawa udzielił sąd. Aby zostać notariuszem publicznym (notary public) wystarczy cieszyć się poważaniem innych obywateli, nie być karanym oraz złożyć przysięgę przed sędzią okręgowym. Nie trzeba być prawnikiem, ani nawet posiadać jakiegoś szczególnego wykształcenia.
W przypadkach bardziej skomplikowanych, jak choćby kupno nieruchomości, wiążące się z przygotowaniem aktu przekazania własności (albo uznaniem jego poprawności) zajmują się prawnicy, nikt jednak nie zakwestionuje aktu prawidłowo przygotowanego przez stronę sprzedającą, jeśli posłużyła się ona jednym z wielu tanich, ogólnie dostępnych programów komputerowych typu „zostań swoim adwokatem” czy „zrób akt sam”, bo równie dobrze można sporządzić akt samemu. O jego formie decydują strony transakcji, a nie ustawodawca. Ten ostatni wyszedł z założenia, że skoro ktoś kupuje dom i płaci za niego masę pieniędzy, to on/ona najlepiej zadba o to, by akt własności przekazujący mu/jej tytuł do nabywanej nieruchomości był poprawny i ważny. O to samo, w obawie przed oskarżeniem o oszustwo czy wyłudzenie, dba strona sprzedająca. Takie jest racjonalne podejście uczestników rynku.
Instytucjami biorącymi na siebie ryzyko gwarancji czystości tytułu własności nie są notariusze lecz konkurujące ze sobą liczne firmy ubezpieczeniowe. Nazywa się je „ubezpieczycielami tytułu własności” (title insurance company). One aktu nie przygotowują, wychodzą bowiem z założenia, że może to zrobić każdy, domagają się jedynie, aby zawierał on te informacje, za które same biorą materialną odpowiedzialność.
Gwarancja a odpowiedzialność
Ubezpieczyciel wraz ze stronami transakcji dba o jej stronę formalną, udzielając jednocześnie gwarancji pisemnej, w postaci polisy ubezpieczeniowej, zaświadczającej, że własność, którą właśnie nabyliśmy jest nasza i tylko nasza. W zamian za określoną opłatę (składka) gwarantuje w ten sposób pokrycie jakichkolwiek strat wynikłych z ewentualnego przeoczenia zapisów obciążających tytuł własności. Jeśli by – przykładowo – okazało się, że w kupionej przeze mnie willi pojawi się nagle ktoś, kto mi udowodni, że legalnie to ja posiadam tylko pół domu, drugie pół jest jego, wówczas koszty takiego roszczenia zostaną pokryte z mojej polisy ubezpieczenia tytułu własności, przez ubezpieczyciela.
Polski notariusz za jakość swojej pracy nie bierze pełnej i bezpośredniej odpowiedzialności materialnej. Gdyby taka, jak opisana powyżej sytuacja zdarzyła się w Krakowie czy Przasnyszu, odpowiedzialność za roszczenie spoczęłaby na stronach sporu, które z kolei mogą skarżyć notariusza o błąd w sztuce. Kancelaria ma obowiązek ubezpieczenia się na taką okoliczność. Problem w tym, że kwota tego ubezpieczenia jest nierealistycznie niska. W przypadku sporu, którego wartość jest stosunkowo niewielka, pół biedy, ale koszty ubezpieczeń od odpowiedzialności cywilnej są w Polsce tak horrendalnie wysokie (również z braku konkurencji między firmami ubezpieczeniowymi chroniony mi przez ustawodawcę), że rzadko którą kancelarię notarialną stać na ubezpieczenie się od odpowiedzialności przewyższającej 1 milion złotych. Przy obecnych cenach nieruchomości, zwłaszcza w segmencie komercyjnym, jest to niekiedy zaledwie kilkanaście lub nawet kilka procent wartości przedmiotu sporu. Kto ma pokryć resztę strat? – pozostaje pytaniem bez odpowiedzi.
Ustawodawca, który – przypominam – rabuje każdego z nas z 2 procent wartości kupowanej nieruchomości nie tylko nas za te pieniądze nie chroni, ale wręcz naraża na dużą stratę.
Jak to działa
Ubezpieczenie tytułu własności nie jest wcale kosztowne. Składkę ubezpieczenia płaci się jednorazowo w chwili transakcji, podczas której dochodzi do jakiejś zmiany na tytule własności. Może to być kupno, sprzedaż, darowizna albo dowolne, inne obciążenie hipoteki. W tym ostatnim przypadku właściciel płaci raczej symboliczną „opłatę manipulacyjną”.
Kosztami ubezpieczenia tytułu własności strony dzielą się zwyczajowo (ustawy na to nie ma) w następujący sposób: sprzedający płaci ok. ¾ składki, resztę pokrywa strona kupująca. W przypadku domu wartości ok. 300 tys. dolarów pełna składka wynosi od 750 do 900 dol., a więc ok. 0.3 procenta jego wartości. Wysokość składki uzależniona jest od wartości nieruchomości będącej przedmiotem obrotu, jednakże w przypadku domów droższych, powyżej 500 tys. dol., nie przekracza 0,2 proc. ich wartości.
Ponieważ między firmami ubezpieczeniowymi panuje konkurencja, opłaty są niskie, a ich wzrost nie dorównuje nawet tempu inflacji.
Ubezpieczenie tytułu własności, to praktycznie jedyny koszt przygotowania aktu. Jego rejestracja jest formalnością i kosztuje nie więcej niż 50 dolarów. Zakładając jednak, że do sporządzenia aktu wynajęliśmy adwokata, łącznie z jego honorarium (od 300 do 400 dol. za transakcję) cały wydatek nie przekracza 1/3 procenta wartości zbywanej nieruchomości.
W Polsce istnieje już firma ubezpieczająca tytuł własności (Stewart Title) problem w tym, że monopol notarialny utrudnia jej działanie. W interesie nas wszystkich, a także samych notariuszy powinien on zostać jak najszybciej zlikwidowany. Obniży to koszty legalizacji transakcji, jak również usprawni proces rejestracji, który w obecnych warunkach również jest zmonopolizowany przez sądy.
Alternatywa rynkowa
Jan M. Fijor
„Kurier Finansowy” 2008-08-06
Po przeczytanu kilku Pana publikacji i stwierdzeniu: „jakie to wszystko o czym Pan pisze okazuje się proste” ‚pośród wielu pytań które zostają dla mnie bez odpowiedzi, jedno wychodzi na czoło: dlaczego sami wszystko sobie tak komplikujemy?! …proszę o równie ciekawą odpowiedz jak dotychczasowe publikacje.
Piszac o absurdach i mitach pokazuję chyba, jak się ich pozbyć. Rynek wymusza rozwiązania raqcjonalne, a politycy absurdalne, czyli wiadomo kogo należy popierać, a kogo zlikwidować. pozdrawiam Jan M Fijor
Dobrze iz Pan podaje przykłady jak to jest rozwiązane w innych krajach. Teraz trzeba tylko poszukać sposobu jak sprawnie zmienić przepisy. A do tego wydaje się iż trzeba wygrać wybory. A to nie koniec… Ale trzeba próbować
Pozdrawiam
W Niemczech oprócz notariuszy istnieją notariusze-adwokaci ( Anwaltnotar ) i są to zwykli adwokaci i radcy prawni którzy uzyskali odpowiednie uprawnienia.
Jest ich bodajże 3x więcej niż zwykłych notariuszy. Notaryzując transakcję muszą jedynie stwierdzić w nagłówku , że występują w danym wypadku jako notariusz , a nie adwokat . Skoro w najbliższej przyszłości się nie zanosi na zniesienie monopolu notariuszy , można by łatwiej przeforsować nadanie uprawnień notarialnych innym prawnikom — jako prawniczym zawodom zaufania publicznego i nakazać im ubezpieczanie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości w firmach typu Steward Title. Sądzę , że prawnicy ( adwokaci i radcy prawni ) przyjęli by taką propozycję z entuzjazmem i lobbowaliby za jej wprowadzeniem.
Co to znaczy uprawnienia? Czy nie wystarczy, że ktoś uznał moją wiedzę za wystarczającą, aby mu służyła i płaci mi za to? Czy koniecznie jakiś tępy urzędnik musi stwierdzić, że ktoś, kogo chcę wynająć nadaje się do tego? A może mamy inne standardy? Skąd to przekonanie, że urzędnik wie, a ja nie wiem, na co stać człowieka, którego chcę wynając? Ukłony Jan M Fijor
Kolega z USA zwrócił mi uwsagę, że aby zostać notariuszem w Stanach Zjednoczonych nie potrzeba przysięgać przed sędzią, cieszyć się dobrą reputacją, a nawet nie trzeba akceptacji sądu. I chociaż to co napisałem nie kłóci się z tezą artykułu, przepraszam za wprowadzenie w błąd.
Tak się składa, że ja jestem radcą prawnym i nie uważam, żeby zabieranie monopolu notariuszom było najlepszym pomysłem. Adwokaci i radcowie nie prowadząc co do zasady praktyki w tym kierunku mogliby łatwo sprowokować fatalny błąd dla klietna.
Poza tym niezbyt bym im ufał. Jednak zawód zaufania publicznego to tak na prawdę notariusz. Adwokaci (nawet mając odpowiednie ubezpieczenie) stanowiliby zagrożenie dla pewności obrotu, bo proszę pomysleć, że jeżeli usługi o poważnym ciężarze gatunkowym są dostępne w szerszym zakresie, to odpowiedzialność się rozmywa. Korporacje nie byłyby w stanie tego nadzorować, bo albo by się nie znały (jako że ich profil działalności np. radcowska byłby inny albo przepustowość by zupełnie się zmniejszyła).
Notariusz prowadząc zawód pracuje na zaufanie, a adwokat jako że byłaby to dla niego dodatkowa działalność nie byłby taki rzetelny. Poza tym prosze pomysleć, że tak naprawdę ci sami ludzie by negocjowali umowy i je „uwierzetlniali„
Pzdr.
Robert
Trudno sięanu dziwić. Monopol daje panom niezłą kasę, ale nam się on nie opłaca i dlatego domagamy się jegto likwidacji. C zy nie uważa opan , że wolna konkurencja jest jednak lepsza? ukłony JM Fijor
Niestety źle Pan zrozumiał. Będąc za utrzymanie monopolu notariuszy teoretycznie umniejszam swoje korzyści (bo to co robi notariusz mógłbym robić ja, a korzyści w odniesieniu do nakładu pracy co wyższe u notariusza). Uważam, że jedynym w miarę rozsądnym sposobem jest poszerzenie nie zawodów uprawnionych, ale zawodu uprawnionego. Wieksza ilość dobrze przygotowanych notariuszy wpłynie konkurencyjnie na stawki rynkowe, które jako ustalone taksy też można zmienić (choć to będzie trudniejsze ze względu na lobbing). Bo na prawdę notariusz to nie tylko ten co umieszcza w akcie darowizny, działy spadku, umowy spółki i inne proste czynności, ale robi także poważne umowy. Idąc do notariusza głównie z takimi mam do czynienia, więc notariusz musi się znać na rzeczy, bo adwokaci nie zawsze mają wiedzę na te tematy. Idąc do adwokata nie wiesz, czy ten jest do końca w tej materii kompetentny, a notariusz jest zawsze. Bo zajmuje się przez lata tylko tym. Przynajmniej tak powinno być.
Mamy wolną konkurencję w ramach zawodu notariusza. Poszerzając ją poza zawód co najmniej czasowo obniżamy pewność obrotu. A nieruchomości to bardzo delikatna materia, bo obowiązują pewne domniemania (KW) i restrykcyjne skutki (rzeczowe nie zobowiązaniowe).
Pozdrawiam.
Robert
Panie Robercie,
Ktoś, kto jest fachowcem, czyli osobą uprawnioną do wykonywania jakiejś czynności,
Nie potrzebuje żadnych licencji czy monopolu, bo po prostu ludzie do niego przychodzą reputację, wierzą mu i płacą. Ludzie nie są głupi, a na pewno mądrzejsi od urzędników, którzy udzielają licencji.
Tylko miernoty chcą ochrony i dlatego pańskie argumenty są szkodliwe. Znam kilku amatorów, którzy by sprzedali nie jednego notariusza, mimo iż n ie posiadają żadnych licencji a nawet wykształcenia. Bill Gates i Michael Dell nie mają nawet studiów wyższych.
Żaden monopol – wolny rynek i wolna konkurencja!
A kto Panu broni zostać notariuszem. Teraz nabór na aplikację jest nielimitowany, tylko trzeba mieć odpowiednią ilość punktów i być prawnikiem. Czy ja np. nie mając wykształcenia projektuję domy? Nikt nie powie, że monopol architektów jest szkodliwy. A oni za jeden projekt, który powielają setki razy biorą znacznie większe pieniądze niż notariusze. To że ja ładnie rysuję i mam podstawy matematyki, grafiki itp. mogę świadczyć ludziom usługi, bo ktoś do mnie chce przyjść wierząc, że mu wszystko pieknie zaprojektuję. To jest ten sam poziom argumentacji. A w zakresie zawodów prawniczych, to jest taka sama różnica między adwokatem a notariuszem, jak między architektem a inzynierem budownictwa. Niby podobne, ale nie to samo.
Pozdrawiam.
Robert
Nie mozna robic wszystkiego. Natomiast kazdy ma prawo do wolnego wyboru swoich decyzji osobistych. Pan nie projektuje domow, ale wolno to panu zrobic i taki dom moze stanac. Natomiast transakcja bez notariusza jest w Polsce niewazna. pozdr jmf
I tu muszę się wtrącić. Nie jestem za Panem notariuszem, ale w sprawie zaprojektowania domu, to jest problem. Potrzebna jest pieczątka architekta, przynależność do izby ( kolejny absurd, bez którego nie można projektować ), ale zawsze, to taniej. Kwestia czy architekt taki projekt podbije.
Michał-Architekt