Wskutek istnienia kolejnego monopolu, jakim są księgi wieczyste, czyli państwowy system rejestracji zmian zachodzących na tytule własności, zachwiane są w Polsce nie tylko fundamenty rynku nieruchomości, ale wręcz zagrożone konstytucyjne prawo własności.
Pozostawienie ksiąg wieczystych w rękach państwa, a ściślej sądownictwa sprawia, że są one aktualizowane powoli i z ogromnymi opóźnieniami, roją się od błędów, za które nikt tak naprawdę nie ponosi odpowiedzialności, zaś gwarancje przez nie udzielane są właściwie fikcją. Anachroniczna struktura systemu ksiąg wieczystych (i brak dostępu do nich stron w czasie transakcji przeniesienia tytułu własności lub wprowadzenia zapisu) umożliwia pospolite oszustwa, z wielokrotną sprzedażą tej samej nieruchomości kilku różnym stronom włącznie. Może się zdarzyć tak, że pan X sprzeda tego samego dnia prawo własności do swego lokalu kilku różnym osobom, inkasując od każdej z nich po kilkaset tysięcy. Spakuje kasę, wyjedzie z kraju na wyspy południowego Pacyfiku i jeśli kogoś na to stać, może go tam szukać. Gdyby nawet udało się dokonać ekstradycji, to przy istniejącym systemie wymiaru sprawiedliwości (a właściwie: systemie wymiaru kary), pan X. pójdzie na kilka lat do więzienia i to wszystko. To wprost cud, że tego typu „numery” zdarzają się tak rzadko. A przecież wprawny oszust może wyprowadzić w pole nie tylko indywidualnych amatorów od nieruchomości, lecz także ogromne banki. Kilkakrotne obciążanie tej samej hipoteki różnymi długami, których nie sposób aktualizować w czasie leży w zasięgu możliwości osobnika nawet niezbyt wprawnego. Hipoteka, która teoretycznie miała być zastawem kredytu stanie się bezwartościowym kawałkiem papieru.
System jest bezbronny. Metody zabezpieczenia się przed ewentualnymi oszustwami są dość chałupnicze i polegają głównie na apelach o wzajemną uczciwość, patrzeniu w oczy, czy ewentualnie ostrzeżeniach ze strony notariusza pod adresem strony sprzedającej o konsekwencjami zatajenia prawdy czy oszustwa. Innego sposobu nie ma – wyznaje doświadczony notariusz, dodając, że nic się nie zmieni do czasu dopuszczenia notariuszy do ksiąg wieczystych. Między nami mówiąc, to też jest półśrodek, gdyż z prawdziwą odpowiedzialnością za aktualność rejestru i gwarancją jego rzetelności i prawdziwości możemy mieć do czynienia tylko wtedy, gdy strona gwarantująca ponosić będzie osobiste konsekwencje finansowe swego ewentualnego niedbalstwa. Dopóki księgi wieczyste będą w rękach państwa, które gwarantuje rzetelność pieniędzmi swoich ofiar (podatników), dopóty o poprawie sytuacji nie ma mowy. A status quo jest następujące: nikt nie kontroluje zmian na tytule własności na bieżąco. Księgi wieczyste, które są rzekomo gwarancją aktualności stanu pranego tytułu własności (hipoteki) mają opóźnienia we wprowadzaniu nowych informacji (czyli aktualizacji) dochodzące niekiedy do roku. Jeśli nawet wyciąg z ksiąg wieczystych jest aktualny, nie trudno zażądać jednocześnie kilku wyciągów i psa z kulawą nogą to nie obejdzie. Podczas podpisu aktu notarialnego i zmiany właściciela nie ma przedstawiciela instytucji ksiąg wieczystych, a gdyby nawet był, to jak już powiedziałem: nie bierze prawie żadnej odpowiedzialności za to co się na tym tytule zmienia czy zmieniło. Ciarki przechodzą na samą myśl.
W Stanach Zjednoczonych, które dla młodej polskiej gospodarki powinny być wzorcem, podobny państwowy system rejestracji tytułu własności istniał od 1853 roku. W stanie Illinois, który osobiście dobrze znam nazywał się on „Torrence system” i był do połowy lat 1960. stanowym monopolistą. Wprawdzie państwo działa w Stanach Zjednoczonych znacznie sprawniej niż w Polsce, a wzajemny szacunek ludzi nie pozwala im na takie zaniedbania w pracy, nawet w administracji państwowej, jak u nas, to jednak Torrence był prowadzony niewiele lepiej niż nasze księgi wieczyste. Transakcje z zimy 1982 roku rejestrowane były wiosną 1985. Błędów było co prawda bardzo niewiele, ale opóźnienia sprawiały, że system służył dezinformacji, co powodowało wielu procesów o odszkodowania, za które płacił podatnik. Dopiero mniej więcej w połowie XX wieku ustawodawcy doszli do wniosku, że z wielu względów państwo, a tym bardziej reprezentujący je ludzie nie mają interesu w tym, żeby system działał sprawnie i był aktualny i dlatego został on niemal całkowicie sprywatyzowany. Podobny proces miał miejsce w krajach, takich jak: Kanada, Australia, Zjednoczone Królestwo, Północna Irlandia, Nowa Zelandia, Chiny, Korea Południowa, częściowo także Meksyki i część Zachodniej Europy. Do nas niestety nie dotarł, choć jak pisałem w poprzednim odcinku, w Polsce działa od ponad 7 lat amerykańska firma Stewart Title, czwarty co do wielkości ubezpieczyciel na tamtejszym rynku.
Dzięki prywatyzacji systemu rejestracji (i ubezpieczeń) tytułu własności, stał się nie tylko stuprocentowo aktualny, ale przede wszystkim bezpieczny, prosty w obsłudze i tani. Każda transakcja, a nawet zapytanie o stan tytułu są rejestrowane. Każdy z takich faktów musi być wyjaśniony. Wpis o zmianach na tytule własności – czy to w wyniku zmiany właściciela czy obciążenia hipoteki nowym kredytem lub niezapłaconym rachunkeim za naprawę dachu – odnotowywane są przez firmę ubezpieczeniową niemal w trybie natychmiastowym. Nie można zaciągnąć kredytu czy kupić mieszkania pod nieobecność pracownika firmy ubezpeiczeniowej, który zdarzenie rejestruje. Trudno się dziwić. Ubezpieczenie tytułu własności polega na tym, że ubezpieczyciel bierze na siebie gwarancję stuprocentowych, jakichkolwiek roszczeń wynikających z nieaktualnego wpisu. Ze względu na to, że między ubezpieczycielami istynieje silna konkurencja ubezpieczenie kosztuje niewiele. Jest to od 300 do 500 złotych przy nieruchomości o wartości ok. jednego miliona złotych. Porównajmy to z 2 procentami (20 tysięcy złotych) “haraczu” cywilno – prawnego plus opłata za założenie ksiąg wieczystych i mamy skalę nadużycia ze strony naszego państwa. System ubezpieczenia tytułu jest ponadto prosty, przejrzysty i ogólnie dostępny. Najwyższy czas, aby zaczął działać i u nas. Chyba, że nadal mamy żyć w warunkach peerelu bis, pełni pogardy ze strony urzędników i polityków.
Tytuł własności
Jan M. Fijor
„Kurier Finansowy” 2008-09-25
Tu wpisz swój komentarz: droga od chwili sporzadzenia aktu not. do ksiąg powinna być krótka — wzmianka w księdze jest w tym samym dniu!! -
Ciesze sie ze porusza Pan tak szczegolowe unormowania obowiazujace w Stanach (i nie tylko) — Daje to mocne argumenty do dyskusji w zakresie rozwiazan prawnych obowiazujacych w Polsce — podczas spotkan z ludzmi.
członek UPR
Nie zgadzam się z pana interpretacją polskiego prawa. Mam głębokie doświadczenie w tym temacie włącznie ze Stanami Zjednoczonymi. Poprzez skomplikowane czasy w jakich żyjemy dużo wychodzi na jaw – rzeczywiste znaczenia tego co widzimy. W Polsce poprzez to że rząd zabezpiecza własność prywatną – ziemia ta nalerzy do rządu polskiego czyli do ludzi zamieszkujących ten kraj, nawet jeśli korporacja jest z innego kraju ale ma siedzimy na ziemi polskiej i budynek siedziby należy do niej to ziemia ma gwarację rzadu polskiego a poprzez to ta ziemia nalezy do Polski– to mówi prawo miedzynarodowe– na marginesie,według tego prawa, polskie wojsko w Anglii nie bylo polskim wojskiem i nie mogło same odbić kraju od Sowitów, w Polsce nazywa się to „zdradą aliantów”, lecz oni nie zdradzili tylko Polacy się wrobili. W USA zaś kryzys ten pokazuje że korporacje stały się ponad państwowe, ponad ludzkie, mające większe prawa niż rząd. Wszyscy wiemy że zrzuca się przyczynę tego kryzysu na pożyczki hipoteczne. Lecz kto je brał najwięcej – to korporacje budowlane. Tutaj w Nowym Yorku firma budowlana z 30 milionami własnego wkładu dostali 7 miliardów pożyczki , czyli 1:233 a nam zwykłym ludziom daje się 1:33, w stanie New Jersey są ogromne połacie nie sprzedanych domów,
W stanie Georgia są miasteczka ogrodzone siatką włącznie z nowymi szkołami , nie sprzedane. Ta ziemia należy do korporacji nie do ludzi, nie do rzadu. Teraz kto ma wiecej do powiedzenia na tej ziemi, przyznacie że korporacja, bo i akt własności należy do banku. Doszłow do tego że w USA korporacje posiadają własne armie, a i Irak jest pacyfikowany przez wojskową korporacje. Właściciele korporacji nie muszą sie martwić opłacenie podatków za ziemię, gdyż korporacja straciła pieniądze budując te domy, które stoją puste, ale nie zamierza ich sprzedać, bo bank je przejął i im są one droższe tym majątek banku jest większy.
Nowy York jest bankrutem, bo banki potraciły dużo,a straty mogą odpisać sobie od zysków w przyszlych latach, co powoduje że nie będą płacić podatków przez następne 5 lat., niemożliwe dla zwykłego pracownika. Sumując – polskie prawo nie jest takie ślepe, a oszukać zawsze można, lecz sprawa własności jest także sprawą wolności. Bo jaka ja mam wolność gdy muszę zapłacić 60% podatków od zarobków, a korporacja może odpisać sobie straty w tym czasie, choć i ja mam straty na fuduszu emerytalnym.
Jesli ta ziemia jestwspolna, to dlaczego nie mamy jakichs udzialow w znajdujacych sie na niej przedsiebiortwach? Dlacego nikt nie placi mi czynszu za uzywanie mojej ziemi? To niepreda, ze wlasnosc wspolna jest wlasnoscia wzystkich. To jest mydlenie oczu, przez tych ktorzy akurat rzadza i to oni sa wlascicielami wspolnej ziemi, a nie Polacy.
Gdyby mial pan doswiadczenie, jak pisze, to nie pisalby pan takich sloganow.
Panie Janie ja nie pislem o komunizmie jak to pan zinterpretował. Chce pan czynsz za ziemie ale jakimi pieniedzmi pan chcesz być płacony? Za ziemię? A przepraszam, czy pan przypadkiem nie masz się za wybranego przez Boga od ktorego tę ziemię na własność dostał? Ktory pieniądz ma większą wartość dla pana. Co pan pieniadzem nazywasz? PAn właściwie mydlisz oczy ‚kim jesteś. Ustawiłeś się przeciwko PRL-bis, a poglądy swoje czerpiesz z filozofii wolności amerykańskiej tłumaczonej na polski, to wygląda jak by istnienie Polski zaczeło się gdy ameryka je zatwierdziła. Podchodzisz pan do tych tematów jak kawalerzysta z filmów propagandowych trzeciej rzeszy– z szabelką na czołg — wyrazić myśl abstrakcyjną która ludzi zaszokuje, aby tylko ruch na mej stronie był, typowe dziennikarstwo brukowe. Nie wiedziałem, że postawienie człowieka powyżej korporacji to slogan dla pana, tak nisko to ja pana nie ceniłem.
Wolność jest ludzka, a nie amrykańska, polska czy jakaś inna. istniała odkąd istniał człowiek, przy czym pierwsi to sobie uświadomili w praktyce Amerykanie. Reszty pańskiej wypowiedzi nie rozumiem, za dużo w niej przymiotnikow, za mało rzeczowników. życzę sukcesów Jan M Fijor
Choć Kaczyński przepraszał to pojęcie wykształciuch jest jak najbardziej TRAFNE !!!! Pozdrawiam !!!
„Uczciwi ludzie”, to brzmi nieprawdopodobnie. Gdzie ich szukać? Może w bankach (prywatnych), a może posród maklerów giełdowych, bo jakoś ich nie widać ani w żadnej administracji, ani wśród polityków. Nie widac ich także w prywatnym biznesie. Zatem czy wogóle istnieją? Pewnie są to uczciwi pożyteczni idioci, ale im nic się nie powierza. Jak narazie „najuczciwsza” giełda (czyli umówiliśmy się, ze tam się robi szmal) robi pieniądze z powietrza.
Kto jest uczciwy? Pani Lilianno, prosze sie rozejrzec wokol. Wielu z nas to uczciwi ludzie. Ja na ten przyklad jestem uczciwy.
Dlatego biedny, a co za tym idzie, niezbyt rozgarniety…
Radze sie strzec ludzi madrych.
Moim zdaniem popelnia pan naduzycie. Uczciwosc jest warunkiem sukcesu materialnego i nie tylko. Bieda jest skutkiem lenistwa, malogow, egoizmu, glupoty, braku odpowiedzialnosci, nieuczciwosci i innych antyspolecznych zachowan. Nieliczne wyjatki potwierdzaja regule. Uklony JM Fijor