Dwa w jednym czyli

Główną wadą obo­wią­zu­ją­cego w Pol­sce sys­temu nota­rial­nego nie są ani wyso­kie opłaty, ani opie­sza­łość w dzia­ła­niu, ani nawet blo­ko­wa­nie dostępu do zawodu. Jest nią udzie­le­nie nota­riu­szom przez usta­wo­dawcę kurio­zal­nego mono­polu, dzięki któ­remu są oni prak­tycz­nie bez­karni. Wolno im sto­so­wać opłaty nie­współ­mierne do war­to­ści usługi, dzia­łać w kar­te­lach, żeby nie powie­dzieć w zmo­wie, mogą pro­wa­dzić prak­tyki blo­ko­wa­nia dostępu do zawodu i ogra­ni­czać kon­ku­ren­cję, nie muszą odpo­wia­dać oso­bi­ście za ewen­tu­alne błędy, sto­su­jąc nie­kiedy stan­dardy nara­ża­jące ich klien­telę na znaczne straty materialne.

Aber­ra­cją jest to, że choć nota­riu­sze twier­dzą, iż biorą odpo­wie­dzial­ność za swoje ser­wisy, żadna ze stron nie otrzy­muje takich gwa­ran­cji na piśmie. Pozo­staje więc jedy­nie ścią­ga­nie należ­no­ści na dro­dze sądo­wej, a i to pośred­nio, gdyż odpo­wie­dzial­ność nota­riu­sza spro­wa­dza się prze­waż­nie do ubez­pie­cze­nia od odpo­wie­dzial­no­ści cywil­nej; w zamian za składkę ubez­pie­cze­niową, ubez­pie­czy­ciel rekom­pen­suje ewen­tu­alne straty stron. Takiej pro­ce­dury nie można nazwać „bez­po­śred­nią odpo­wie­dzial­no­ścią„, a skoro tak, to wła­ści­wie za co nota­riu­sze pobie­rają takie kolo­salne opłaty? W więk­szo­ści trans­ak­cji na rynku nie­ru­cho­mo­ści, doku­menty róż­nią się mię­dzy sobą tylko adre­sem i nazwi­skami stron; są to prze­waż­nie gotowe „kon­trakty” wyge­ne­ro­wane na kom­pu­te­rze. Takie kon­trakty ame­ry­kań­ski nabywca kupuje gotowe w cenie kilku dola­rów z sztukę.
Nikt dotąd nie udzie­lił satys­fak­cjo­nu­ją­cej odpo­wie­dzi za co nota­riu­sze żądają od nas takich pie­nię­dzy, zwłasz­cza że ich poziom wie­dzy praw­nej, jej aktu­al­ność i facho­wość pozo­sta­wiają nie­kiedy wiele do życze­nia.
Nie­dawno odkry­łem na przy­kład, że strona sprze­da­jąca nie­ru­cho­mość (ale nie tylko), wsku­tek jakiejś pira­mi­dal­nej bez­tro­ski nota­riu­szy nara­żona jest na poważne kło­poty, włącz­nie z zagro­że­niem utratą wła­sno­ści. Doku­ment potwier­dza­jący trans­fer wła­sno­ści wysta­wiany jest jesz­cze przed doko­na­niem zapłaty przez kupu­ją­cego. Co prawda, nota­riusz zapew­nia, że w przy­padku nie otrzy­ma­nia pie­nię­dzy, wrę­cza­nych przez stronę kupu­jącą już po wyj­ściu z biura nota­riu­sza, sprze­da­jący posiada w ręku tytuł sądowy, umoż­li­wia­jący „natych­mia­stowe” unie­waż­nie­nie trans­ak­cji, wymaga to jed­nak pój­ścia do sądu. Przy obec­nym pozio­mie aktyw­no­ści pol­skich sądów, tra­fiw­szy na spryt­nego oszu­sta, może to ozna­czać, że swoją wła­sność sprze­da­jący odzy­ska po kilku latach cho­dze­nia po sądach i wyda­wa­nia pie­nię­dzy tylko dla­tego, że nota­riu­szowi nie chce się zało­żyć konta escrow i prze­ka­zać akt nota­rialny dopiero wtedy, gdy obie strony otrzy­mały w rze­czy­wi­sto­ści to co kupiły/sprzedały i pod­pi­sały.
Rów­nie zawodne są pro­ce­dury spraw­dza­nia stanu hipo­tek. Doko­ny­wane jest to prze­waż­nie na 2, 3, a nie­kiedy nawet wię­cej dni przed pod­pi­sa­nie umowy kupna/sprzedaży. I tutaj rów­nież, sprytny oszust może bez więk­szej trud­no­ści sprze­dać daną nie­ru­cho­mo­ści dwa, a nawet wię­cej razy. Zakła­da­jąc nawet, że po oszu­stwie nie wyje­dzie „w świat”, ści­ga­nie go sądowne jest uciąż­liwe. Pol­ski wymiar spra­wie­dli­wo­ści znacz­nie chęt­niej i ener­gicz­niej aresz­tuje ludzi, któ­rzy są coś winni pań­stwu, albo ludzi nie­win­nych, igno­ru­jąc nie­mal w ogóle rosz­cze­nia insty­tu­cji i osób pry­wat­nych w sto­sunku do innych osób pry­wat­nych.
Toteż z wyżej wymie­nio­nych powo­dów, każdy kto miał kie­dy­kol­wiek do czy­nie­nia z nota­riu­szami z nadzieją wycze­ki­wał zapo­wia­da­nej od roku zmiany ustawy o nota­ria­tach. Nie­stety, z ostat­nich prze­cie­ków sej­mo­wych wynika, że usta­wo­dawcy nie zro­zu­mieli pod­sta­wo­wej wady dotych­cza­so­wego sys­temu. Nie dość, że mono­polu nie zli­kwi­do­wali, to na doda­tek uzu­peł­nili go rzą­dową regu­la­cją wyso­ko­ści opłat nota­rial­nych. Odtąd o tak­sie decy­do­wać będzie także rząd, czyli dwa w jed­nym; dwa mono­pole w jed­nym nota­ria­cie.
O ile my wra­camy do pro­ce­dur z epoki PRL, o tyle świat podąża w prze­ciw­nym kie­runku. W więk­szo­ści państw Europy i Azji wpro­wa­dza się kon­ku­ren­cyjne sys­temy lega­li­za­cji umów i kon­trak­tów, wyko­rzy­stu­jące (obok nota­riu­szy i adwo­ka­tów) także firmy ubez­pie­cza­jące tytuł wła­sno­ści (title insu­rance com­pa­nies). Wol­ność wyboru spo­sobu lega­li­za­cji kon­trak­tów czy umów jest zna­ko­mi­tym roz­wią­za­niem; tak jest znacz­nie taniej, bez­piecz­niej i pro­ściej. Mono­pol nota­rialny jest nie tylko szko­dliwy, kosz­towny, nie­bez­pieczny, ale wręcz nie­kon­sty­tu­cyjny. Zagraża kon­ku­ren­cji, a więc naszej wol­no­ści wyboru.
Zaska­ku­jące jest więc to, że w Pol­sce firmy ubez­pie­cza­ją­cej tytuły wła­sno­ści dzia­łają już od kilku lat. Jedną z nich jest ame­ry­kań­ska Ste­wart Title, która cier­pli­wie czeka na swoją szansę. Kto wie, czy przy takich usta­wo­daw­cach kie­dy­kol­wiek się doczeka.

z desz­czu pod rynnę
Jan M. Fijor
„Nczas” 2007-02-01