Czego nam bank i pośrednik nie powiedzą
Mimo iż winę za krach na amerykańskim rynku nieruchomości ponosi głównie wadliwa polityka monetarna i kredytowa (niskie oprocentowanie, monopol pieniądza i brak standardu złota), krachu można by uniknąć, gdyby uczestnicy rynku nieruchomości przestrzegali zasad rządzących tym rynkiem od lat. Zwracam na to uwagę, gdyż podobne błędy popełniane są w innych krajach, w tym i w Polsce.
1. Amerykanie nie wymyślili powiedzenia, że “na nieruchomościach nigdy nie można stracić”. Oni je tylko spopularyzowali. Powstało ono w osiemnastowiecznej Europie, kiedy w wyniku gwałtownego wzrostu gospodarczego wywołanego rozwojem kapitalizmu, ceny ziemi, a pośrednio nieruchomości, zaczęły systematycznie rosnąć. Mimo wojen, rewolucji i kryzysów gospodarczych, towarzyszących gospodarczemu rozwojowi świata, średni wzrost cen domów (i nieruchomości w ogóle) najpierw na rynkach europejskich, od połowy XIX stulecia w Stanach Zjednoczonych, a w drugiej połowie ubiegłego stulecia także w Azji przekroczył 6 procent rocznie, skutkiem czego ceny te podwajały się mniej więcej co 10 — 12 lat. Nieruchomości stały się nie tylko życiową koniecznością, ale i wehikułem inwestycyjnym, szansą, w którą lokowano nadmiar gotówki, w oczekiwaniu bezpiecznych i systematycznych zysków. Nawet w PRL, gdzie rynek był hamowany przez absurdalne przepisy, ceny mieszkań na wolnym rynku rosły w tempie 8 – 10 procent rocznie. Wzrost jest skutkiem fundamentalnego prawa rynku: przy stałej (lub malejącej) podaży gruntów i rosnącym popycie na mieszkania, wywołanym wzrostem ludności, ceny muszą rosnąć.
2. Sytuacja uległa zmianie w ostatnich 20 – 30 latach, a pierwszym jej sygnałem było załamanie się światowego rynku nieruchomości w początkach lat 1970, wywołane manipulacjami stopami procentowymi, ktorych efektem był wzrost inflacji i nasilenie się cykli koniunkturalnych. To nie kryzys energetyczny, lecz nadmiar pieniądza kredytowego i inflacja doprowadziły do sztucznego boomu, który w pewnym momencie wymknął się spod kontroli. W latach 1976 – 78 ceny nieruchomości w USA, Japonii, Wielkiej Brytanii, w Hongkongu, a nawet na wolnym rynku w Polsce (epoka Gierka budowana za kredyty, których zachód miał w bród) rosły w tempie dwucyfrowym. Potem był krach pierwszej połowy lat 1980., który odebrano jako naturalną konsekwencje okresu prosperity, albo cenę zimnej wojny. Mówiło się wprawdzie o inflacji, ale raczej podkreślając jej dobroczynny charakter. Kryzys dotknął całą gospodarkę, jednakże perturbacje na rynku nieruchomości były najsilniejsze, gdyż jest to tradycyjnie największy rynek kapitałowy. Charakterystyczne było to, że sygnał ostrzegawczy, jakim był pierwszy w warunkach pokojowych globalny spadek cen nieruchomości został zlekceważony. Zasada „nieograniczonego wzrostu” cen pozostała niezachwiana. Krach uznano za skutek istnienia „cykli koniunkturalnych”, czyli rzekomo przejaw naturalnej przypadłości kapitalizmu.
3. Tymczasem na rynku kredytowym, który jest fundamentem rynku nieruchomości muszą obowiązywać żelazne rygory, jak chodzi o kwalifikacje i zdolność kredytową, a także jakość oferowanego „zastawu”. Najważniejszy z nich to wysokość wkładu własnego kupującego, przyjmowana na poziomie 20 procent, bezpieczna zdolność spłaty, której wysokość nie powinna przekroczyć 35 – 38 procent zarobków brutto, a także cena domu (mieszkania) nie przekraczająca piętnastokrotnej ceny rocznego czynszu mieszkaniowego. Nie trzeba być ekspertem, aby zauważyć, że na większości rynków świata zasady te zostały pogwałcone. Banki wciąż pożyczają przy wkładzie własnym kupującego wynoszącym mniej niż dwadzieścia procent. Nierzadko, i to nawet w Polsce, gdzie rynek kredytów hipotecznych raczkuje, nie wymaga się wkładu własnego w ogóle.
4. W Polsce roczny czynsz za mieszkanie waha się od 200 zł za metr kwadratowy rocznie (Grudziądz, Bytom, Kielce) do 600 zł za m. kw. w stolicy. Wartościom tym odpowiadać powinna cena kupna powierzchni mieszkaniowej od 3000 zł za m. kw. w rejonach mniej atrakcyjnych, do 9000 zł w Warszawie. Przy czym polski rynek wynajmu mieszkań jest rachityczny i w dużym stopniu zaniżony regulacjami utrudniającymi stosowanie wolnych cen wynajmu, a także istnieniem budownictwa komunalnego. Mimo tańszych czynszów częściej niż Amerykanie czy Japończycy rezygnujemy z wynajęcia na rzecz kupna nieruchomości.
5. Co prawda, posiadacz nieruchomości, mimo iż płaci za jej kupno więcej niż wynosi czynsz (wynajęcie), ma okazję do zarobku wynikającego z jej aprecjacji. Ostatnie doświadczenia wskazują jednak, że aprecjacja jest tyleż prawdopodobna, co i deprecjacja. Co gorsze, najczęściej nie mamy wpływu na przebieg tych procesów, które są – niestety – sterowane przy pomocy mechanizmów politycznych (np. monopol polityki monetarnej). Rzadko też, w przeciwieństwie do Amerykanów czy Niemców, kalkulujemy opłacalność wynajmu vs. kupno nieruchomości na własność. A przecież wynajęcie mieszkania wartości miliona złotych nawet za 4000 zł miesięcznie może być znacznie bardziej opłacalne niż kupowanie go.
6. Zdolność kredytowa dłużników amerykańskich i brytyjskich sięga dziś dna; średnia rata miesięczna kredytu mieszkaniowego w USA dochodzi do 50 procent dochodu, niewiele lepiej jest w Wielkiej Brytanii, Japonii i Niemczech. W Polsce wypłacalność dłużników też jest zagrożona, przekraczając bezpieczne kryterium (jedna trzecia zarobków miesięcznych) o 20 – 25 procent. Jesteśmy tutaj w nieco lepszej sytuacji, gdyż u nas nie ma jeszcze podatku od nieruchomości, który w rozwiniętych krajach Zachodu nierzadko sięga 2 procent wartości podatkowej (wynoszącej ok. 60 procent wartości rynkowej) nieruchomości, rocznie. Mniej płacimy za wywóz śmieci, wodę, kanalizację i inne świadczenia komunalne.
7. Regułą jest, że w czasach taniego kredytu ceny rosną. Przy niższym oprocentowaniu zakwalifikowanie się do kredytu bywa także łatwiejsze, a przynajmniej tak nam się wydaje. Równocześnie przyjęło się uważać, że pożyczanie pieniędzy na niższy procent — mimo wyższej jego wartości – jest korzystniejsze, bo koszt pożyczanego pieniądza spada. Tymczasem tani kredyt rodzi szereg zagrożeń, spośród których dwa są wyjątkowo niebezpieczne.
8. Luźna polityka kredytowa, a więc okres taniego kredytu trwa zwykle krótko. Po czym następuje „korekta”, której rezultatem jest wzrost oprocentowania kredytu, czyli spadek cen. Kupiliśmy mieszkanie w depresji oprocentowania, ale to oznacza szczyt cenowy. Gdybyśmy chcieli (albo raczej: musieli) je sprzedać w okresie wzrostu oprocentowania, cena będzie niższa. Spadek ceny może nam także uniemożliwić refinansowanie kredytu. Co więcej, wyższy wolumen kredytu wymaga wyższej spłaty kapitału pożyczki. Innymi słowy, przy niższej racie oznaczać to będzie wolniejszy – przynajmniej w okresie początkowych pięciu do dziesięciu lat – spadek wolumenu kredytu.
9. Niejeden właściciel nieruchomości, którą wielkim wysiłkiem finansowym spłacał przez dziesięć lat – odkrywa, że z pół miliona, które pożyczył (nawet w okresie niskiego oprocentowania) pozostanie mu wciąż do spłacenia ponad 400 tysięcy. Kupując taniej mamy większą szansę spłacić kredyt przed terminem. W Stanach Zjednoczonych nie bez znaczenia jest także możliwość odliczenia sobie od dochodu do opodatkowania kosztów kredytu (odsetek). W Polsce taki przywilej jest możliwy w bardzo ograniczonym zakresie.
10. Dlatego przebiegli inwestorzy interesują się nieruchomościami tylko wtedy, gdy kredyty są drogie, bo właśnie wtedy ceny domów spadają. Żaden rozsądny i przedsiębiorczy człowiek nie kupuje „majątku” w okresie prosperity. Odpowiedzialny inwestor wie, że na rynku obowiązuje fundamentalna zasada: kupuj gdy inni sprzedają, a sprzedawaj, gdy kupują. Nigdy odwrotnie! Peter Schiff, sławny amerykański finansista, ten który jako pierwszy (już w 2006 roku) oznajmił mediom, że nadchodzi wielki kryzys, od lat mieszka w wynajętym domu, czekając na spadek cen nieruchomości do poziomu uzasadniającego ich kupno. W Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Japonii poziom ten jest co najmniej o połowę za wysoki.
Wnioski
Czy wobec tego w okresie boomu należy się powstrzymać od kupowania nieruchomości?
O ile nie mamy jakiejś palącej potrzeby – moim zdaniem tak. Sztucznie wywołany okres prosperity, zwłaszcza w warunkach manipulacji stopami procentowymi, może się gwałtownie skończyć. To właśnie miało miejsce w 2006 roku na rynku amerykańskim i później w Wielkiej Brytanii, Japonii czy Hongkongu. Coś podobnego, tyle że na mniejszą skalę, dzieje się w Polsce. W kręgu pośredników nazywa się to korektą cenową, ale naprawdę jest reakcją rynku na wzrost inflacji, która jest skutkiem manipulowania pieniądzem. Wprawdzie ludzi przybywa a ziemi nie, więc ceny mają nadal tendencję rosnąca, jednakże polityka banku centralnego prawidłowość tę okresowo zaburza. Ceny doprowadzone do poziomu kryzysowego muszą nieuchronnie zacząć spadać. Spadek ten jest lekarstwem na kryzys. I choć traktuje się go jak nieszczęście, bez obniżki cen nieruchomości rynek nigdy nie wyjdzie z zapaści. Po prostu, w którymś momencie stanie. Po czym poznać, że już nadszedł czas kupowania? O tym nie powie nam ani pośrednik, ani bankier. Nie wie tego nawet prezes FED, Bob Bernanke, który od ośmiu miesięcy trąbi zakończenie recesji, a kryzys jak był, tak jest. Prawdy nie dowiemy się też z wypowiedzi polityków, którzy raz, że jej nie znają, a dwa, mają skłonność do chciejstwa i lukrowania rzeczywistości. Mark Faber, amerykański finansista, który od lat potrafi trafnie przewidywać trendy rynkowe, uważa że „od odkrycia właściwego momentu kupowania i sprzedawania zależy rentowność inwestycji. Dlatego jest to wiedza dla wtajemniczonych.” Timing (czyli odkrycie własściwego momentu) nie jest łatwy, ale przecież możliwy. Wystarczy patrzeć na to co dzieje się na rynku pieniądza. Jeśli inflacja maleje, spada ogólny poziom cen, a także podaż pieniądza, a jednocześnie zaczyna drożeć kredyt – można kupować. Nie bez znaczenia są relacje między ceną domu a ceną czynszu.
Wszystkie dane do analizy można znaleźć na portalach banku centralnego. Ich analiza wymaga jednak dużej pracy i uwagi. Doradzam także lekturę książek ekonomicznych, których listę mozna znaleźć na www.fijor.com.
Owocnych inwestycji!
Jan M Fijor
www.fijor.com
Nie do końca rozumiem.
Jeżeli przyjmiemy, że obniżki oprocentowania mamy za sobą, oznacza to że kredyt jest obecnie tani. To powinno przełożyć się na popyt na mieszkania, pociągając za sobą efekt stadny (znajomy kupił, sąsiad kupił etc.). W związku z czym ceny mieszkań zaczną rosnąć. Następnie — po roku może dłużej — zaczną rosnąć stopy procentowe, czyniąc kredyt coraz droższym, aż w pewnym momencie — po 3 – 4 latach — stanie się on zbyt drogi i rynek zacznie się załamywać. Mistrzostwo będzie polegać na wyczuciu tego momentu i sprzedaży. Jak zwykle będzie to gra w „ostatni gasi światło”, tak jak w każdej hossie na rynku akcji.
Podsumowując, wynika z tego, że bieżący moment jest jeszcze całkiem niezły na kupno mieszkania, ponieważ trend dopiero rusza po korecie lat 2007-09. Wiadomo, że optymalny moment był pewnie w 2008 roku, kiedy inwestorzy jeździli Lexusami po dzielnicach pełnych tablic „Foreclosufe” kupując domy za ułamek ich wartości. Jednakże najbliższe 6 – 12 miesięcy również wydaje się niezłe.
A może rynek nieruchomości nie podlega takim prawidłowościom jak np. giełda akcji?
Będę wdzięczny za odniesienie się autora bloga.
Pozdrawiam
Gdy kredyt jest tani, mieszkania sa droższe. I odwrotnie. Kupując w okresie boomu i taniego kredytu narażamy się na to, że w następnym okresie (recesja) natrafimy na drogi kredyt i spadek cen.
Ukłony
Jan M Fijor
Swego czasu, kiedy kredytowano 100% wartości nieruchomości a nawet i więcej, znajomy doradca zaproponował mi „interes” — weź więcej kredytu, i tę nadwyżkę zainwestuj u nas w fundusze. po iluś tam latach kredyt będzie się sam spłacał. Podziękowałem za taki biznes. Co Pan sądzi o tym mechaniźmie?
Pożyczonych pieniędzy nie wolno inwestować! W papiery wartościowe inwestuje się, i to na dugie lata, tylko nadwyżki, to znaczy oszczędności. nigdy kredyt!
Sukcesów!
Chaciałbym nawiazac do pierwszej wypowiedzi:
„Historia lubi sie powtarzac” — przeanalizuj sobie krok po kroku wczesniejsze kryzysy a zlatwoscia dostrzezesz jak zachowywal sie rynek nieruchomosci i o czy pisze Pan Jan.
Co do czasu kupna moim zdaniem byla to pierwsza polowa 2009 roku (wtedy ja kupilem), 2 polowa 2009 rynek zaczyna wchodzic w stagnacje ( trwa do dzis), poczatki 2010 i prosze zaczyna sie wielka akcja kredytowa, plusem (lub minusem) jest to, ze na rynek wciaz bedzie naplywalo duzo zadluzonych mieszkan — czy kryzys juz za nami? jedna jaskolka wiosny nie czyni — aczkolwiek moim zdaniem najleprzy okres na kupno mamy juz za nami