Dźwignia

Bes­sie na gieł­dach towa­rzy­szy prze­waż­nie pro­spe­rita na rynku nie­ru­cho­mo­ści. Wobec sytu­acji panu­ją­cej na pol­skim rynku papie­rów war­to­ścio­wych, nie­ru­cho­mo­ści zaczy­nają być inte­re­su­ją­cym narzę­dziem pomna­ża­nia kapitału.

Sens eko­no­miczny

Pomi­ja­jąc aspekty emo­cjo­nalne czy patrio­tyczne, posia­da­nie nie­ru­cho­mo­ści ma przede wszyst­kim głę­boki sens eko­no­miczny, i to z kilku powo­dów:
1. Ziemi nie przy­bywa, a ludzi – tak. Rosnący popyt przy sta­łej podaży gwa­ran­tuje wzrost cen szyb­szy, niż wynosi tempo infla­cji. Stąd nie­ru­cho­mo­ści są schro­nie­niem przed infla­cją.
2. Miesz­kać i pra­co­wać gdzieś trzeba, stąd zapo­trze­bo­wa­nie na zie­mię, domy oraz budynki komer­cyjne, będzie nie­zmien­nie rosło.
3. Oso­bom, które zacią­gną pożyczkę na kupno (na razie tylko nowych) nie­ru­cho­mo­ści przy­słu­guje (w przy­padku kupna nowego miesz­ka­nia) prawo odpisu kosz­tów odse­tek od dochodu do opo­dat­ko­wa­nia. To przy wyso­kich podat­kach spora korzyść.
4. Żaden sek­tor gospo­darki nie wpływa tak dyna­mi­zu­jąco na jej całość, jak nie­ru­cho­mo­ści, które uru­cha­miają: budow­nic­two, prze­mysł arty­ku­łów gospo­dar­stwa domo­wego, meblar­stwo i ich pochodne. Ozna­cza to nowe inwe­sty­cje, nowe miej­sca pracy, a w kon­se­kwen­cji nowe budynki i miesz­ka­nia.
5. Wresz­cie oka­zją do robie­nia pie­nię­dzy jest kry­zys gospo­dar­czy, który dopro­wa­dził ceny nie­ru­cho­mo­ści do poziomu naj­niż­szego od czte­rech – pię­ciu lat.

Naj­waż­niej­sze: dom kupić

Zasada “dźwi­gni” jest pro­sta: przy pomocy nie­wiel­kiego wkładu wła­snego oraz pożyczki pod­wyż­szamy kapi­tał, dzięki czemu stać nas na zain­we­sto­wa­nie kwoty więk­szej, niż aktu­al­nie dys­po­nu­jemy. Więk­szy kapi­tał gene­ruje z reguły wyż­szy zysk. Załóżmy, że tra­fi­li­śmy na oka­zję i możemy kupić dom, który w okre­sie pro­spe­rity kosz­to­wałby 300 tys. zł, dzi­siaj budow­ni­czy ma trud­no­ści finan­sowe i pozbywa się go za 200 tys. zł. Możemy więc – rece­sje nie trwają wiecz­nie – zaro­bić 100 tys. zł, albo i wię­cej, nie­stety, zamiast 200 tys. zł. mamy “jedy­nie” 60 tys. zł. Co w takiej sytu­acji uczy­nić?
Naj­prost­szym roz­wią­za­niem jest pożyczka w wyso­ko­ści 140 tys. zł. Dzięki niej przej­mu­jemy tytuł wła­sno­ści war­to­ści 200 tys. zł., mając do dys­po­zy­cji 60 tys. zł, obcią­ża­jąc hipo­tekę domu na kwotę 140 tys. zł. (ok. 35 tys. dol.) Pożyczki “dola­rowe” są dziś opro­cen­to­wane nisko, ok. 5 proc. w skali rocz­nej (w euro nieco wyżej, bo ok. 6.5 proc.). Pro­gnozy są pomyślne; zarówno dolar, jak i euro w naj­bliż­szym cza­sie nie zdro­żeją.
Rata pożyczki zacią­gnię­tej na okres 10 lat, wynie­sie ok. 371 dol. mie­sięcz­nie. Możemy jed­nak dom wyna­jąć loka­to­rom za 500 dol. mie­sięcz­nie. W ten spo­sób zara­biamy i chro­nimy się przed dewa­lu­acją złotego.

Rachu­nek zysków

Załóżmy, że po 3 latach dom sprze­da­jemy za 300 tys. zł, cena nie jest wygó­ro­wana, gdyż tyle to on już był wart. Przyj­mu­jemy dla pro­stoty 1 dol. = 4 zł., mamy więc 75 tys. dol. Gor­szy kursu zło­tego, ozna­cza wyż­szą cenę domu.
A zatem: osią­gnę­li­śmy zysk w wyso­ko­ści 100 tys. zł., co w sto­sunku do wkładu (60 tys. zł), ozna­cza zwrot na inwe­sty­cji rzędu 166 proc. w ciągu trzech lat. Dodat­kowo, każ­dego mie­siąca, po opła­ce­niu raty pożyczki, zosta­wało nam ok. 129 dol., w trzy lata 4734 dol. – rów­no­war­tość ok. 18,860 zł. Rze­czy­wi­sty zysk wynie­sie więc: 100 tys. zł (na cenie) plus 18,860 zł. z czyn­szu.
Uwaga: rata pożyczki, 371 dol. mie­sięcz­nie, skła­dała się z odse­tek oraz spłaty kapi­tału. Licząc kon­ser­wa­tyw­nie, w ciągu trzech latach spła­ci­li­śmy ok. 13, 360 dol., z czego na poczet odse­tek — ok. 7800 dol., resztę jako kapi­tał. W ciągu trzech lat posia­da­nia domu zobo­wią­za­nie z tytułu pożyczki hipo­tecz­nej zmniej­szy się z 35 tys. dol. do ok. 29,440 dol.
Łączny zysk wynie­sie więc: 100 tys. zł plus 18,860 zł. plus ok. 22,200 zł za spła­coną część pożyczki, to jest ok. 141,000 zł. Daje to (w sto­sunku do wkładu) aż ok. 220 proc. zysku! Jak już wspo­mnia­łem, w przy­padku nowego domu, począw­szy od roku 2002, pożycz­ko­biorcy przy­słu­guje prawo odpisu (od dochodu do opo­dat­ko­wa­nia) odse­tek od kre­dytu. Zakła­da­jąc nawetc 20 proc. próg podat­kowy, pła­cony poda­tek docho­dowy pomniej­szony zosta­nie o 20 proc. kwoty odse­tek, czyli o ok. 6200 zł. Prze­znaczmy te pie­nią­dze na odma­lo­wa­nie domu po loka­to­rach.
Fak­tyczny zysk wyniósł (przed podat­kiem) ok. 220 proc. w ciągu trzech lat, t.j. pra­wie 50 proc. rocz­nie. Cią­głe, sys­te­ma­tyczne powta­rza­nie „dźwi­gni”, chroni nas przed podat­kiem od wzbo­ga­ce­nia! Żaden fun­dusz inwe­sty­cyjny nam dziś takich pie­nię­dzy nie da. Przy skru­pu­lat­nej kal­ku­la­cji, dobrze spo­rzą­dzo­nej umo­wie dzier­żaw­nej i atrak­cyj­nej loka­li­za­cji — “dźwi­gnia” działa. Jeśli nawet uzy­skany zysk jest o połowę wyż­szy, jest to wciąż zwrot bar­dzo wysoki. Na „dźwi­gni” wzbo­ga­ciły się poko­le­nia drob­no­miesz­czan w róż­nych zakąt­kach świata. Dla­czego Polacy mie­liby być wyjątkiem?

Jak zaro­bić na nie­ru­cho­mo­ściach?
Jan M. Fijor
„Rzecz­po­spo­lita” 2003-03-04