Bessie na giełdach towarzyszy przeważnie prosperita na rynku nieruchomości. Wobec sytuacji panującej na polskim rynku papierów wartościowych, nieruchomości zaczynają być interesującym narzędziem pomnażania kapitału.

Sens ekonomiczny

Pomijając aspekty emocjonalne czy patriotyczne, posiadanie nieruchomości ma przede wszystkim głęboki sens ekonomiczny, i to z kilku powodów:
1. Ziemi nie przybywa, a ludzi – tak. Rosnący popyt przy stałej podaży gwarantuje wzrost cen szybszy, niż wynosi tempo inflacji. Stąd nieruchomości są schronieniem przed inflacją.
2. Mieszkać i pracować gdzieś trzeba, stąd zapotrzebowanie na ziemię, domy oraz budynki komercyjne, będzie niezmiennie rosło.
3. Osobom, które zaciągną pożyczkę na kupno (na razie tylko nowych) nieruchomości przysługuje (w przypadku kupna nowego mieszkania) prawo odpisu kosztów odsetek od dochodu do opodatkowania. To przy wysokich podatkach spora korzyść.
4. Żaden sektor gospodarki nie wpływa tak dynamizująco na jej całość, jak nieruchomości, które uruchamiają: budownictwo, przemysł artykułów gospodarstwa domowego, meblarstwo i ich pochodne. Oznacza to nowe inwestycje, nowe miejsca pracy, a w konsekwencji nowe budynki i mieszkania.
5. Wreszcie okazją do robienia pieniędzy jest kryzys gospodarczy, który doprowadził ceny nieruchomości do poziomu najniższego od czterech – pięciu lat.

Najważniejsze: dom kupić

Zasada “dźwigni” jest prosta: przy pomocy niewielkiego wkładu własnego oraz pożyczki podwyższamy kapitał, dzięki czemu stać nas na zainwestowanie kwoty większej, niż aktualnie dysponujemy. Większy kapitał generuje z reguły wyższy zysk. Załóżmy, że trafiliśmy na okazję i możemy kupić dom, który w okresie prosperity kosztowałby 300 tys. zł, dzisiaj budowniczy ma trudności finansowe i pozbywa się go za 200 tys. zł. Możemy więc – recesje nie trwają wiecznie – zarobić 100 tys. zł, albo i więcej, niestety, zamiast 200 tys. zł. mamy “jedynie” 60 tys. zł. Co w takiej sytuacji uczynić?
Najprostszym rozwiązaniem jest pożyczka w wysokości 140 tys. zł. Dzięki niej przejmujemy tytuł własności wartości 200 tys. zł., mając do dyspozycji 60 tys. zł, obciążając hipotekę domu na kwotę 140 tys. zł. (ok. 35 tys. dol.) Pożyczki “dolarowe” są dziś oprocentowane nisko, ok. 5 proc. w skali rocznej (w euro nieco wyżej, bo ok. 6.5 proc.). Prognozy są pomyślne; zarówno dolar, jak i euro w najbliższym czasie nie zdrożeją.
Rata pożyczki zaciągniętej na okres 10 lat, wyniesie ok. 371 dol. miesięcznie. Możemy jednak dom wynająć lokatorom za 500 dol. miesięcznie. W ten sposób zarabiamy i chronimy się przed dewaluacją złotego.

Rachunek zysków

Załóżmy, że po 3 latach dom sprzedajemy za 300 tys. zł, cena nie jest wygórowana, gdyż tyle to on już był wart. Przyjmujemy dla prostoty 1 dol. = 4 zł., mamy więc 75 tys. dol. Gorszy kursu złotego, oznacza wyższą cenę domu.
A zatem: osiągnęliśmy zysk w wysokości 100 tys. zł., co w stosunku do wkładu (60 tys. zł), oznacza zwrot na inwestycji rzędu 166 proc. w ciągu trzech lat. Dodatkowo, każdego miesiąca, po opłaceniu raty pożyczki, zostawało nam ok. 129 dol., w trzy lata 4734 dol. – równowartość ok. 18,860 zł. Rzeczywisty zysk wyniesie więc: 100 tys. zł (na cenie) plus 18,860 zł. z czynszu.
Uwaga: rata pożyczki, 371 dol. miesięcznie, składała się z odsetek oraz spłaty kapitału. Licząc konserwatywnie, w ciągu trzech latach spłaciliśmy ok. 13, 360 dol., z czego na poczet odsetek – ok. 7800 dol., resztę jako kapitał. W ciągu trzech lat posiadania domu zobowiązanie z tytułu pożyczki hipotecznej zmniejszy się z 35 tys. dol. do ok. 29,440 dol.
Łączny zysk wyniesie więc: 100 tys. zł plus 18,860 zł. plus ok. 22,200 zł za spłaconą część pożyczki, to jest ok. 141,000 zł. Daje to (w stosunku do wkładu) aż ok. 220 proc. zysku! Jak już wspomniałem, w przypadku nowego domu, począwszy od roku 2002, pożyczkobiorcy przysługuje prawo odpisu (od dochodu do opodatkowania) odsetek od kredytu. Zakładając nawetc 20 proc. próg podatkowy, płacony podatek dochodowy pomniejszony zostanie o 20 proc. kwoty odsetek, czyli o ok. 6200 zł. Przeznaczmy te pieniądze na odmalowanie domu po lokatorach.
Faktyczny zysk wyniósł (przed podatkiem) ok. 220 proc. w ciągu trzech lat, t.j. prawie 50 proc. rocznie. Ciągłe, systematyczne powtarzanie „dźwigni”, chroni nas przed podatkiem od wzbogacenia! Żaden fundusz inwestycyjny nam dziś takich pieniędzy nie da. Przy skrupulatnej kalkulacji, dobrze sporządzonej umowie dzierżawnej i atrakcyjnej lokalizacji – “dźwignia” działa. Jeśli nawet uzyskany zysk jest o połowę wyższy, jest to wciąż zwrot bardzo wysoki. Na „dźwigni” wzbogaciły się pokolenia drobnomieszczan w różnych zakątkach świata. Dlaczego Polacy mieliby być wyjątkiem?

Jak zarobić na nieruchomościach?
Jan M. Fijor
„Rzeczpospolita” 2003-03-04